Mi az az ingatlanfedezet és a jelzálogjog?

Amikor jelzáloghitelt igényelsz, a bank zálogjogot (jelzálogjogot), valamint elidegenítési és terhelési tilalmat jegyeztet be az ingatlanodra a Földhivatalnál. Ez a bejegyzés az ingatlan tulajdoni lapjának III. részére kerül rá. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az ingatlan továbbra is a te tulajdonodban marad, ott lakhatsz, kiadhatod (a bank feltételei szerint), de nem adhatod el és nem terhelheted meg újabb hitelekkel a hitelező bank írásos hozzájárulása nélkül. Amennyiben az adós tartósan nem fizeti a törlesztőrészleteket, a banknak törvényes joga van végrehajtási eljárás keretében értékesíteni az ingatlant, hogy a befolyó összegből csökkentse vagy teljesen kiegyenlítse a fennálló tartozást.

A Hitelfedezeti Mutató (HFM / LTV) és a Hitelbiztosítéki Érték (HBÉ)

Az ingatlanfedezet bevonása nem jelenti azt, hogy az ingatlan teljes piaci értékét megkaphatod hitelként. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) adósságfék-szabályai szigorúan korlátozzák a maximálisan felvehető összeget:

  1. Hitelfedezeti Mutató (HFM): Főszabály szerint a hitel összege nem haladhatja meg a fedezetül felajánlott ingatlan forgalmi (piaci) értékének 80%-át.
  2. Kivétel az első lakásvásárlók számára: A fiatal, 35 év alatti első lakásvásárlók esetében a jogszabály bizonyos feltételek teljesülése mellett lehetővé teszi az akár 90%-os hitelfedezeti arányt is, így ők mindössze 10% önerővel is megvásárolhatják az ingatlant.

Fontos megérteni, hogy a bankok a gyakorlatban nem a piaci értékből, hanem az úgynevezett Hitelbiztosítéki Értékből (HBÉ) indulnak ki. A HBÉ az az óvatos, konzervatív érték, amelyen a bank becslése szerint az ingatlan egy kényszerértékesítés során rövid időn belül eladható lenne. Ez a forgalmi értéknek általában a 70–90%-a között mozog. Mivel a bankok a hitelösszeget sokszor a HBÉ 80%-ában maximalizálják, a ténylegesen felvehető hitel mértéke a piaci érték 65–75%-ára is lecsökkenhet.

Példa kalkuláció: Hitelfedezeti arány és önerő meghatározása (2026. júniusi példa)

Vegyünk egy konkrét esetet, amikor egy lakás piaci értéke (és egyben a vételára) 40 000 000 Ft.

  • Törvényi elméleti maximum hitel (80% HFM): 32 000 000 Ft. (Szükséges önerő: 8 000 000 Ft).
  • Banki értékbecslő által megállapított forgalmi érték: 38 000 000 Ft (az értékbecslő szerint a vételár enyhe túlárazást tartalmaz a környékbeli átlagokhoz képest).
  • Hitelbiztosítéki Érték (HBÉ - a forgalmi érték 90%-a): 34 200 000 Ft.
  • A bank belső szabályzata szerinti maximális finanszírozás a HBÉ 80%-áig: 34 200 000 Ft * 80% = 27 360 000 Ft.
  • Valós szükséges önerő a vételárhoz képest: 40 000 000 Ft (vételár) - 27 360 000 Ft (hitel) = 12 640 000 Ft.

Látható, hogy az eredetileg gondolt 8 000 000 Ft helyett a vásárlónak több mint 12,6 millió forint önerővel kell rendelkeznie az adásvétel lezárásához.

Lakáscélú vs. Szabad felhasználású hitelek

A jelzáloghitel célja alapvetően határozza meg a költségeket és a feltételeket. Az alábbiakban összehasonlítjuk a két fő típust egy sima személyi kölcsönnel együtt, hogy tisztán lásd a különbségeket:

SzempontLakáscélú jelzáloghitelSzabad felhasználású jelzáloghitelSzemélyi kölcsön (fedezetlen)
HitelcélMeghatározott (vásárlás, építés, bővítés, felújítás)Bármi (szabadon elkölthető)Bármi (szabadon elkölthető)
IngatlanfedezetKötelezőKötelezőNem szükséges
Jellemző THM (2026. június)6,1% – 7,5%9,0% – 10,5%11,5% – 15,0%
Maximális futamidőAkár 30 évAkár 25–30 évJellemzően 7–8 év
Felvehető hitelösszegNincs jogszabályi maximum (a fedezet és jövedelem határozza meg)Nincs jogszabályi maximum (a fedezet határozza meg)Legfeljebb 12–15 millió Ft
Állami támogatásokKombinálható (CSOK Plusz, illetékmentesség)Nem kombinálhatóNem kombinálható
Induló költségekMagasak (értékbecslés, közjegyző, földhivatal)Magasak (értékbecslés, közjegyző, földhivatal)Minimális vagy nincs
Átfutási idő4–6 hét4–5 hétAkár 1–2 munkanap

A lakáscélú hitelek kamatelőnye jelentős, de ha szabad felhasználású összegre van szükséged, és rendelkezel megfelelő ingatlannal, a szabad felhasználású jelzáloghitel még mindig jóval kedvezőbb havi törlesztőrészletet biztosít nagyobb hitelösszeg esetén, mint egy személyi kölcsön, köszönhetően az ingatlanfedezet által nyújtott biztonságnak.

Jelzáloghitel felvétele során a bankok rendkívül szigorú vizsgálatnak vetik alá mind az igénylőt, mind a fedezetül felajánlott ingatlant. Íme a legfontosabb elvárások és követelmények:

1. Az ingatlanra vonatkozó feltételek (Fedezeti követelmények)

Az ingatlannak likvidnek és biztonságosnak kell lennie a bank számára, hogy szükség esetén gyorsan értékesíthető legyen.

  • Elhelyezkedés: A nagyobb városokban, megyeszékhelyeken és Budapesten található ingatlanokat a bankok szívesebben fogadják be, és magasabb hitelfedezeti arányt engedélyeznek. Kisebb településeken, zsákfalvakban az LTV korlát szigorúbb lehet (akár csak 50–60%), vagy a bank el is utasíthatja a fedezetet.
  • Műszaki állapot és lakhatóság: Az ingatlannak lakhatónak kell lennie. Ez azt jelenti, hogy rendelkeznie kell szilárd tetőszerkezettel, működő fűtéssel, fürdőszobával, konyhával, valamint közművesítéssel (áram, ivóvíz, csatorna vagy zárt szennyvíztároló). Félkész ingatlanok esetében a bank csak az építési készültségi foknak megfelelően, szakaszosan folyósít hitelt.
  • Építőanyag: A tégla, beton és panel épületek a leginkább elfogadottak. A vályogból készült házakat (vályogház) sok bank egyáltalán nem hitelezi, vagy rendkívül szigorú statikai és szárazságvizsgálathoz köti az elfogadásukat. A könnyűszerkezetes és faházak esetében a bankok megkövetelik a megfelelő műszaki engedélyeket (pl. ÉME vagy ETA tanúsítványok).
  • Jogi státusz: Az ingatlan tulajdoni lapjának tisztának kell lennie. Ha az ingatlan osztatlan közös tulajdonban van (pl. ikerházak, ahol nincs külön albetét), elengedhetetlen egy ügyvéd által ellenjegyzett, hivatalos Használati Megosztási Szerződés, amely pontosan rögzíti a tulajdonosok kizárólagos használati jogait és a közművek megosztását. Haszonélvezeti jog (haszonélvező) vagy tartási jog jelenléte esetén a jog jogosultjának kötelezően be kell lépnie a hitelügyletbe adóstársként vagy zálogkötelezettként.

2. Az igénylő személyes és jövedelmi feltételei

  • Jövedelmarányos Törlesztőrészlet Mutató (JTM): Ez az MNB által meghatározott adósságfék szabályozás. A JTM célja, hogy ne vállalhass be túl magas havi törlesztőt a nettó jövedelmedhez képest. A 2026. júniusi adatok alapján érvényes JTM szabályok forint alapú, legalább 10 évig fix vagy végig fix kamatozású hiteleknél a következők:
    • Nettó 800 000 Ft alatti igazolt jövedelem esetén: A havi törlesztések összege nem haladhatja meg a nettó jövedelem 50%-át.
    • Nettó 800 000 Ft feletti igazolt jövedelem esetén: A havi törlesztések összege nem haladhatja meg a nettó jövedelem 60%-át. (Megjegyzés: Ha rövidebb kamatperiódust választasz – bár ez ma már ritka és kockázatos –, a megengedett terhelhetőség jóval alacsonyabb: 5 évnél rövidebb kamatperiódusnál 25% illetve 30% a limit.)
  • Életkor: A minimális életkor az igényléskor 18 év (egyes bankoknál 21 vagy 23 év). A hitel lejáratakor a legidősebb adós életkora nem haladhatja meg a 70 vagy 75 évet. Ha az életkorod ezt meghaladja, a bank kötelezni fog egy fiatalabb adóstárs bevonására.
  • KHR (Központi Hitelinformációs Rendszer): Ha negatív információval szerepelsz a KHR listán aktív státusszal (azaz elmaradásod van egy korábbi hitellel), akkor automatikusan elutasítják a kérelmedet. Ha passzív státuszú vagy (a tartozást már rendezted, de még nem telt le az 1 év), néhány bank egyedi elbírálás keretében adhat hitelt, de rendkívül szigorú feltételekkel.
  • Munkaviszony: Legalább 3 hónapos folyamatos munkaviszony a jelenlegi munkahelyeden, ahol már letelt a próbaidő. Vállalkozók esetében legalább egy lezárt, teljes adóév (NAV jövedelemigazolással alátámasztva) szükséges, de sok bank két lezárt évet kér.

3. Kötelező biztosítások

  • Vagyonbiztosítás (lakásbiztosítás): A bank megköveteli, hogy a fedezetül szolgáló ingatlanra köss egy alapvető kockázatokra kiterjedő lakásbiztosítást. Ezt a biztosítást be kell jegyeztetni a hitelező bank javára (zálogjogosi záradékolás). Ez garantálja, hogy ha az ingatlan leég vagy megsemmisül, a biztosító az újjáépítési összeget vagy a kártérítést közvetlenül a banknak fizeti ki a hitel törlesztésére.
  • Hitelfedezeti biztosítás: Nem kötelező, de erősen ajánlott. Ha baleset, tartós betegség, munkanélküliség vagy halál következik be, a biztosító átvállalja a törlesztőrészletek fizetését egy meghatározott ideig, vagy kifizeti a teljes tőketartozást, megvédve ezzel a családodat az ingatlan elvesztésétől.
Példa kalkuláció: JTM vizsgálat meglévő hitelekkel (2026. júniusi adatok alapján)

Tegyük fel, hogy egy házaspár közösen igényel lakáshitelt:

  • Férj nettó fizetése: 420 000 Ft
  • Feleség nettó fizetése: 350 000 Ft
  • Összesített nettó jövedelem: 770 000 Ft (mivel ez 800 000 Ft alatt van, a maximális törvényi JTM limit 50%).
  • Maximális elméleti törlesztőrészlet (összesen): 770 000 Ft * 50% = 385 000 Ft.
  • Meglévő hitelek és teher:
    • Fennálló autóhitel havi törlesztője: 45 000 Ft.
    • Hitelkártya keret (összege 500 000 Ft): Az MNB szabályai szerint a hitelkártya-keret 5%-a törlesztőnek minősül, függetlenül attól, hogy használod-e a kártyát. Ez havi 25 000 Ft tehernek felel meg.
    • Meglévő terhek összesen: 45 000 Ft + 25 000 Ft = 70 000 Ft.
  • Az új jelzáloghitelre fordítható maximális törlesztőrészlet: 385 000 Ft - 70 000 Ft = 315 000 Ft.
  • Banki biztonsági puffer: A bankok többsége a belső bírálat során nem megy el a törvényi 50%-os limitig, hanem saját hatáskörben pl. maximum 42%-ot enged meg ezen a jövedelmi szinten. Ebben az esetben a teljes havi törlesztő maximum 323 400 Ft lehetne, amiből levonva a meglévő 70 000 Ft-ot, az új hitel havi törlesztője legfeljebb 253 400 Ft lehet.

Egy jelzáloghitel igénylési folyamata lényegesen hosszabb és összetettebb, mint egy személyi kölcsöné. Átlagosan 4–6 hetet vesz igénybe a folyamat elindításától a pénz számlára érkezéséig. Az alábbiakban bemutatjuk a legfontosabb lépéseket:

  1. 11. Kalkuláció és bankválasztás
  2. 22. Dokumentumok benyújtása
  3. 33. Helyszíni értékbecslés
  4. 44. Hitelbírálat
  5. 55. Szerződéskötés & Közjegyző
  6. 66. Földhivatali széljegyzés
    • →7. Folyósítás

1. lépés: kalkuláció és előzetes hitelbírálat

Használj független online hitelkalkulátorokat az ajánlatok összehasonlításához. Ha megtaláltad a legkedvezőbb konstrukciót, kérj előzetes hitelbírálatot a banktól. Ez egy gyors vizsgálat, amely megmutatja, hogy a jövedelmed alapján elméletileg mekkora hitelösszegre vagy jogosult.

2. lépés: Dokumentumok összegyűjtése és benyújtása

A hitelkérelem hivatalos elindításához össze kell gyűjtened a szükséges papírokat:

  • Személyes okmányok: Személyi igazolvány, lakcímkártya, adókártya.
  • Jövedelemigazolások: Munkáltatói igazolás (a bank saját formanyomtatványán, 30 napnál nem régebbi), vállalkozók esetén NAV jövedelemigazolás és NAV köztartozásmentességről szóló igazolás.
  • Bankszámlakivonatok: Az utolsó 3–6 havi bankszámlakivonat minden olyan számláról, ahová a jövedelmed érkezik.
  • Ingatlan dokumentumai: 30 napnál nem régebbi hiteles tulajdoni lap (ezt a bank is le tudja kérni), az ingatlan hivatalos alaprajza (lakáscélú hitelnél pedig a signed adásvételi szerződés vagy építési engedély és költségvetés).

3. lépés: Helyszíni értékbecslés

Miután benyújtottad a dokumentumokat, a bank kirendel egy független értékbecslőt. Az értékbecslő előre egyeztetett időpontban meglátogatja az ingatlant, lefotózza a helyiségeket, ellenőrzi a műszaki és szerkezeti állapotot, felméri a környéket, majd elkészíti az értékbecslési szakvéleményt. Ennek díja általában 40 000 – 60 000 Ft között mozog ingatlantípustól függően, amelyet az igénylő fizet (bár sok bank kampányszerűen elengedi vagy visszatéríti ezt a költséget). A szakvélemény alapján határozzák meg a forgalmi értéket és a Hitelbiztosítéki Értéket (HBÉ).

4. lépés: Hitelbírálat (Kockázatértékelés)

A bank kockázatelemezői összevetik a jövedelmedet, a KHR lekérdezés eredményét és az ingatlan értékbecslését. Megvizsgálják a JTM és HFM korlátokat. Ez a szakasz általában 10–15 munkanapot vesz igénybe. Ha mindent rendben találnak, a bank meghozza a döntést és kiállítja a kötelező érvényű hitelajánlatot, valamint a hitelszerződés tervezetét.

5. lépés: Szerződéskötés és közjegyzői okirat

A hitelszerződést először a bankfiókban írják alá a felek. Ezt követően az adósnak (és az adóstársaknak) el kell menniük egy közjegyzőhöz, hogy aláírják az úgynevezett Egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot (közjegyzői okirat).

Fontos

A közjegyzői okirat aláírása törvényi előírás. Ez a dokumentum biztosítja, hogy ha nem fizetnéd a hitelt, a banknak nem kell bírósági pert indítania ellened a végrehajtáshoz, hanem az okirat alapján közvetlenül elindíthatja a végrehajtást és az ingatlan értékesítését. A közjegyzői díj a hitelösszegtől függően 50 000 – 150 000 Ft is lehet.

6. lépés: Földhivatali bejegyzés

A közjegyzői okirat aláírása után a dokumentumokat be kell nyújtani az illetékes Földhivatalhoz. A Földhivatal a benyújtás napján “széljegyre” teszi a bank jelzálogjogát és az elidegenítési és terhelési tilalmat a tulajdoni lapon. A bejegyzési kérelem díja jelenleg 20 000 Ft ingatlanonként.

7. lépés: Folyósítás

A bank ellenőrzi az összes folyósítási feltétel teljesülését:

  • A földhivatali széljegyzett tulajdoni lap bemutatása.
  • Az önerő kifizetésének igazolása (lakásvásárlás esetén az eladónak be kell vallania, hogy az önerőt maradéktalanul megkapta).
  • A lakásbiztosítás megléte és zálogjogosi záradékolása.

Ha minden feltétel teljesült, a bank elutalja a hitelösszeget. Lakásvásárlásnál a pénzt közvetlenül az eladó (vagy az őt finanszírozó bank) számlájára utalják, szabad felhasználásnál pedig a te lakossági bankszámládra érkezik meg az összeg.

A jelzáloghitel felvétele évtizedekre meghatározza a pénzügyi helyzetedet, ezért kiemelten fontos, hogy tudatosan és felkészülten vágj bele. Az alábbi tanácsok segítenek elkerülni a leggyakoribb csapdákat:

1. Az ingatlan elvesztésének kockázata és a védelmi stratégiák

Mindig tartsd szem előtt: a jelzáloghitel mögött a saját otthonod áll fedezetként. Ha tartósan elmaradsz a fizetéssel, a bank elárverezheti a házadat.

  • Biztonsági tartalék: Sose számold ki a költségvetésedet fillérre pontosan. Rendelkezz legalább 3–6 havi törlesztőrészletnek megfelelő biztonsági tartalékkal egy könnyen hozzáférhető megtakarítási számlán. Ha elveszíted az állásodat vagy megbetegszel, ez a tartalék biztosítja, hogy ne ess késedelembe.
  • Kérj segítséget időben: Ha látod, hogy átmenetileg nem tudod fizetni a törlesztőt, ne várd meg a fizetési felszólításokat! Azonnal keresd meg a hitelező bankot. A bankok nyitottak a megoldásokra (pl. futamidő-hosszabbítás, fizetési haladék/moratórium, vagy átmeneti törlesztőrészlet-csökkentés), mivel számukra is hosszú és költséges folyamat az ingatlan kényszerértékesítése.

2. Hogyan hasonlítsd össze a hiteleket? (A THM-en túl)

Bár a Teljes Hiteldíj Mutató (THM) a legjobb eszköz a hitelek összehasonlítására, önmagában nem mutat meg mindent. Figyelj a következőkre is:

  • Kamatkedvezmények feltételei: Sok bank rendkívül alacsony kamatot kínál, ha a jövedelmedet hozzájuk utalod, és havonta meghatározott számú kártyás tranzakciót hajtasz végre. Gondold át, hogy ezek a feltételek hosszú távon is fenntarthatók-e számodra. Ha nem teljesíted őket, a bank egyoldalúan megemelheti a kamatot.
  • Előtörlesztési díj: Ha a futamidő alatt nagyobb összeghez jutsz (pl. örökség, bónusz), érdemes lehet előtörleszteni. A hagyományos piaci hiteleknél az előtörlesztési díj mértéke általában 1,5–2%.
  • Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel (MFL): Ha lakáshitelt keresel, keresd a fogyasztóbarát emblémával ellátott hiteleket. Ezeknél a jogszabály maximálja az előtörlesztési díjat (legfeljebb 1%, hitelkiváltás esetén pedig maximum 1,5% lehet), a bankoknak gyorsabban kell elbírálniuk a kérelmeket, és az induló költségek is korlátozottak.

3. Adóstársak és kezesek bevonása

Ha a jövedelmed önmagában nem bírná el a szükséges hitelösszeget a JTM szabályok miatt, adóstárs bevonásával növelheted a hitelképességedet.

  • Az adóstárs jövedelme összeadódik a tieddel, így nagyobb összeget kaphatsz.
  • Fontos jogi következmény: Az adóstárs nem csupán egy “segítő”. Jogi szempontból ugyanolyan mértékben felel a hitel visszafizetéséért, mint a főadós. Ha te nem fizetsz, a bank közvetlenül az adóstárstól fogja követelni a teljes havi törlesztőt, és az ő jövedelmét is letilthatják.

4. Gyakorlati döntési csekklista hiteligénylés előtt

Mielőtt aláírnád a hitelszerződést, ellenőrizd magad az alábbi pontok alapján:

  • Jövedelmi stabilitás: Rendelkezel legalább 1-2 éve stabil jövedelemmel, és a munkahelyeden nem fenyeget az elbocsátás veszélye?
  • Biztonsági tartalék: Megvan a 3–6 havi törlesztőnek megfelelő vésztartalékod a hitel felvétele után is?
  • Induló költségek fedezete: Van külön félretett pénzed az értékbecslésre, közjegyzőre, földhivatali díjakra és az ügyvédi munkadíjra? (Ez akár 300 000 – 500 000 Ft is lehet összesen).
  • Önerő: Megfelelő mértékű önerővel rendelkezel a megvásárolni kívánt ingatlan értékéhez mérten? (Legalább 20%, de ideális esetben 30–40%).
  • Több bank ajánlata: Összehasonlítottál legalább 3-4 különböző banki ajánlatot hitelkalkulátor segítségével?
  • Hosszú távú fixálás: Biztonságos, legalább 10 évig vagy a futamidő végéig fixált kamatozású konstrukciót választottál?
  • Apró betűs részletek: Megértetted a kamatkedvezmények feltételeit és a nem-teljesítés következményeit?

1. Mekkora minimális jövedelem szükséges egy jelzáloghitel igényléséhez?

A törvényi szabályozás szerint a minimális jövedelemnek el kell érnie a mindenkori nettó minimálbér összegét. A bankok gyakorlata azonban ennél jóval szigorúbb: a legtöbb pénzintézet elvárja, hogy az elsődleges igénylő nettó jövedelme elérje a legalább 200 000 – 250 000 Ft-ot. Emellett a Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató (JTM) korlátait is figyelembe kell venni. Ha a havi nettó jövedelmed például 300 000 Ft, a törvényi maximum törlesztőrészleted (10 éves fixálás mellett) legfeljebb 150 000 Ft lehet, de a megélhetési költségek miatt a bankok ezt a gyakorlatban inkább 100 000 – 120 000 Ft környékén fogják maximalizálni.

2. Mi a különbség a piaci lakáshitel és a szabad felhasználású jelzáloghitel között?

A legfőbb különbség a hitelcélban és a kamatozásban rejlik. A lakáscélú hitelt kizárólag az ingatlanhoz köthető célra (vásárlás, építés, felújítás) lehet fordítani, és ezt számlákkal vagy adásvételi szerződéssel szigorúan igazolni kell a bank felé. Cserébe a kamatszint kedvező (2026 júniusában a legjobb piaci lakáshitelek THM-je 6,1% körül mozog). A szabad felhasználású jelzáloghitel esetében nincs igazolási kötelezettség, a pénzt bármire elköltheted (pl. adósságrendezés, autóvásárlás), de a banki kockázat nagyobb, így a THM is magasabb (2026 júniusában jellemzően 9,0% és 10,5% között alakul). Mindkét típushoz kötelező az ingatlanfedezet bevonása.

3. Kiválthatom-e a meglévő, kedvezőtlen kamatozású jelzáloghitelemet egy újabbal?

Igen, a hitelkiváltás (refinanszírozás) egy létező és gyakran rendkívül kifizetődő lehetőség. 2026 júniusában ez a téma különösen aktuális, mivel a kormányzati döntések alapján a korábbi hitelekre vonatkozó kamatstop 2026. szeptember 30-ával végleg megszűnik. Azoknak a hiteleseknek, akiknek korábbi változó kamatozású hiteleik vannak, érdemes még a határidő előtt megvizsgálniuk a piaci hitelkiváltást. Egy fix kamatozású új jelzáloghitellel kiválthatod a régi, bizonytalan kamatozású tartozásodat, és így évekre előre kiszámítható, biztonságos törlesztőrészleteket garantálhatsz magadnak.

4. Mi történik, ha nem tudom fizetni a törlesztőrészletet?

Ha fizetési nehézségeid adódnak, az első és legfontosabb lépés az azonnali kármentési egyeztetés a bankoddal. Ha nem fizetsz, a bank először felszólításokat küld, és késedelmi kamatot számol fel. Ha a késedelem meghaladja a 90 napot és az elmaradás összege nagyobb a mindenkori minimálbérnél, az adataid bekerülnek a KHR negatív adóslistájára, ami hosszú évekre ellehetetleníti a jövőbeli hitelfelvételeidet. Végül a bank felmondhatja a szerződést, és elindíthatja a végrehajtási eljárást, melynek során a végrehajtó elárverezi a fedezetül szolgáló ingatlant a tartozás rendezésére. Ha időben jelzed a problémát, a bank felajánlhat futamidő-hosszabbítást (ezzel csökken a havi részlet) vagy átmeneti fizetési könnyítést.

5. Mennyibe kerül a jelzáloghitel előtörlesztése vagy végtörlesztése?

A jelzáloghitelek előtörlesztési díját törvény szabályozza Magyarországon. A hagyományos piaci jelzáloghiteleknél az előtörlesztési díj a befizetett összeg maximum 2%-a lehet. Ha azonban Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelt (MFL) igényeltél, az előtörlesztési díj legfeljebb 1% lehet (hitelkiváltási célú előtörlesztés esetén pedig maximum 1,5%). Egyes bankok bizonyos időközönként (például évente egyszer vagy lakástakarék-pénztári kifizetésből) díjmentes előtörlesztést is lehetővé tesznek. Végtörlesztés esetén a teljes fennálló tőketartozást egy összegben fizeted vissza, ekkor is a fenti százalékos díjakkal kell számolnod a visszafizetett tőkerészre vetítve.

6. Lehet-e jelzáloghitelt felvenni KHR listásként?

Aktív KHR listásként (amikor jelenleg is fennálló elmaradásod van egy korábbi hitellel) a magyarországi bankok egyike sem fog hitelt folyósítani számodra. Ha passzív KHR listás vagy (azaz a tartozásodat már teljes egészében rendezted, de még nem telt le a törvényben előírt 1 éves várakozási idő), a helyzet némileg kedvezőbb. Néhány bank egyedi kockázatbírálat keretében, nagyon szigorú feltételekkel (például magasabb önerő elvárásával vagy pótfedezet bevonásával) hajlandó lehet hitelt nyújtani, de a legtöbb pénzintézet megvárja az 1 év leteltét és a listáról való teljes törlődést.

7. Mi az a Hitelbiztosítéki Érték (HBÉ), és miért fontos az igénylésnél?

A Hitelbiztosítéki Érték (HBÉ) – korábbi nevén menekülési érték – az az összeg, amelyet a banki értékbecslő állapít meg az ingatlan helyszíni szemléje során. Ez az az érték, amelyért a bank becslése szerint az ingatlan egy gyorsított, kényszerértékesítési eljárás során (ha az adós nem fizet) biztonsággal eladható lenne a piacon. A HBÉ szinte mindig alacsonyabb, mint az ingatlan valós piaci forgalmi értéke (általában annak 70–90%-a). Mivel a jogszabályi és banki hitelfedezeti korlátokat (pl. a maximum 80%-os Hitelfedezeti Mutatót) a bankok gyakran nem a forgalmi értékre, hanem a HBÉ-re vetítik, ez az érték határozza meg a ténylegesen felvehető maximális hitel összegét. Ezért van az, hogy sokszor a tervezettnél több önerőt kell biztosítanod a vásárláshoz.