Mit jelent az „új lakás” fogalma banki és adózási szempontból?

Sokan azt gondolják, hogy minden lakás új, amelyet nemrég építettek. A jogszabályok és a banki hirdetmények azonban ennél jóval szigorúbbak. Adózási és állami támogatási szempontból új lakásnak az az ingatlan minősül, amelyet gazdálkodó szervezet (például egy ingatlanfejlesztő cég) épített értékesítési céllal, és amelyet még senki sem vett használatba (nem adtak ki rá lakhatási vagy használatbavételi engedélyt korábbi magánszemély vevő részére), azaz te vagy az első tulajdonosa.

Ha egy magánszemély felépít egy házat, majd azt használatbavétel előtt eladja neked, az bizonyos támogatások szempontjából nem feltétlenül minősül új lakásnak, kivéve, ha az építtető cég közvetlenül értékesíti azt. Fontos tehát tisztázni a tulajdoni lapon és az adásvételi szerződésben szereplő eladói státuszt, mert ezen múlhat a támogatások igénybevétele.

Adókedvezmények és az 5%-os áfa-visszaigénylés

Az új építésű lakások vásárlásának egyik legnagyobb pénzügyi előnye a kedvezményes áfakulcs. Míg a használt ingatlanok vagy egyéb termékek esetében a normál 27%-os áfa érvényes, addig az új építésű lakóingatlanok vételára mindössze 5%-os áfát tartalmaz.

Ezt az 5%-os áfát ráadásul bizonyos esetekben teljesen vissza is igényelheted. Ha gyermeket vállalsz vagy nevelsz, és igénybe veszed a CSOK Plusz kamattámogatott hitelt, a jogszabályok értelmében jogosulttá válsz a teljes 5%-os áfa visszaigénylésére. Ez egy 60 000 000 Ft értékű lakás esetében közel 3 000 000 Ft közvetlen megtakarítást jelent, amit nem kell kifizetned, vagy az állam visszatérít neked.

Ha nem vásárolsz, hanem saját magad építkezel (generálkivitelezővel vagy saját erőből), a számlák után a 27%-os áfát igényelheted vissza, legfeljebb 5 000 000 Ft összeghatárig. Ezek a támogatások jelentősen csökkentik a szükséges önerő mértékét és a teljes projekt költségét.

Zöld lakáshitel lehetőségek és a zöld kamatkedvezmény

Az MNB (Magyar Nemzeti Bank) iránymutatásai alapján a hazai kereskedelmi bankok kiemelt figyelmet fordítanak a fenntartható és energiahatékony ingatlanok finanszírozására. Bár a korábbi, államilag finanszírozott 2,5%-os fix kamatú NHP Zöld Otthon Program lezárult, a bankok saját forrásból továbbra is kínálnak „zöld lakáshiteleket”.

Ezek lényege, hogy ha a megvásárolni kívánt új lakás kiemelkedő energetikai tulajdonságokkal rendelkezik, a bankok kamatkedvezményt biztosítanak a standard piaci lakáshitelek kamatából. Ez a kedvezmény jellemzően 0,2 és 0,5 százalékpont közötti mértékű. A zöld minősítés eléréséhez az ingatlannak legalább BB energetikai besorolással kell rendelkeznie (ez a közel nulla energiaigényű épületek követelménye), és a primer energiaigénye nem haladhatja meg a 68 kWh/m²/év (egyes bankoknál maximum 76 kWh/m²/év) értéket.

A zöld kamatkedvezmény nemcsak a havi törlesztőrészletet csökkenti, hanem gyakran együtt jár egyéb induló díjak (például a folyósítási jutalék vagy az értékbecslési díj) elengedésével is.

Értékbecslés tervezőasztalról történő vásárláskor

Ha egy még fel nem épült társasházi lakást szeretnél megvásárolni, felmerül a kérdés: hogyan tudja a bank felértékelni azt a fedezetet, ami még nem is létezik?

A válasz a „várható jövőbeni érték” meghatározása. A bank by kirendelt független értékbecslő nem a helyszíni állapotot vizsgálja (hiszen ott még legfeljebb egy építési gödör vagy szerkezetkész falak vannak), hanem a műszaki dokumentációt, a tervrajzokat, a beépítésre kerülő anyagok leírását és a környék hasonló ingatlanjainak árait. Ezen adatok alapján kalkulálja ki, hogy a lakás a tervek szerinti befejezéskor mennyit fog érni a piacon.

A bank a hitelbírálat során ezt a jövőbeni értéket tekinti fedezetnek, és ehhez mérten határozza meg a maximálisan felvehető hitelösszeget (a jogszabályi 80%-os, vagy bizonyos esetekben 90%-os hitelfedezeti korlátot figyelembe véve). Azonban a folyósítás során a bank folyamatosan ellenőrzi a készültségi fokot, és a pénzt csak a ténylegesen elvégzett munkák arányában utalja ki.

Műszaki és energetikai követelmények

Ahhoz, hogy egy új építésű ingatlanra lakáshitelt kaphass, az ingatlannak szigorú műszaki előírásoknak kell megfelelnie. A legfontosabb az energetikai besorolás. A hatályos magyarországi szabályozás szerint új építésű lakóingatlanra csak akkor adható ki használatbavételi engedély, ha eléri a legalább „BB” (közel nulla energiaigényű) kategóriát.

Ez azt jelenti, hogy az épület energiafelhasználásának legalább 25%-át megújuló energiaforrásból (például hőszivattyú, napelem, napkollektor vagy távhő) kell biztosítani. Ha zöld lakáshitelre és a hozzá járó kamatkedvezményre is pályázol, a bankok elvárhatják az „A+” vagy még kedvezőbb besorolást, illetve a primer energiaigény szigorúbb korlátozását. Az igénylés során a hitelügyintéző be fogja kérni az energetikai tanúsítvány tervezetét vagy a beruházó nyilatkozatát a tervezett energetikai jellemzőkről.

A fejlesztő megbízhatósága és a projektfinanszírozás szerepe

A bankok nemcsak téged, mint adóst vizsgálnak meg, hanem a társasház fejlesztőjét (kivitelezőjét) is. Ennek oka egyszerű: ha a fejlesztő az építkezés felénél csődbe megy, a bank egy befejezetlen, nehezen értékesíthető ingatlan fedezetével maradna.

Ezért a bankok előírják a beruházó cég minősítését. Vizsgálják a cég tulajdonosi hátterét, korábbi referenciáit (építettek-e már hasonló méretű társasházat), a cég ellen folyamatban lévő esetleges végrehajtásokat és a pénzügyi beszámolóikat.

Nagyon fontos szempont, hogy a projekt rendelkezik-e projektfinanszírozó bankkal. A nagyobb társasházakat általában egy bank hitelezi a háttérből. Ha te a lakásvásárláshoz ugyanazt a bankot választod lakáshitel-nyújtónak, mint amelyik az építkezést finanszírozza (saját projektbank), a hitelezési folyamat lényegesen gyorsabb és egyszerűbb lesz. A bank ugyanis már ismeri a projektet, nem kell újra lefolytatnia a jogi és műszaki ellenőrzést.

Ha másik bankhoz mész (külső bank), számítanod kell arra, hogy a te bankod és a projektbank között hosszadalmas egyeztetés indul el, és a projektbanknak nyilatkoznia kell arról, hogy a te lakásod kifizetése után lemond a zálogjogáról az adott albetéten (ezt nevezik tehermentesítési vagy kiengedő nyilatkozatnak).

Jövedelmi elvárások és a JTM-szabályok

Minden hitelnél kulcsfontosságú a jövedelmed vizsgálata. A Magyar Nemzeti Bank által előírt JTM (Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató) szabályozza, hogy a nettó igazolt jövedelmed mekkora részét fordíthatod hiteltörlesztésre.

  • 10 évig vagy a futamidő végéig fixált kamatozású hiteleknél (amelyek a legbiztonságosabbak és legelterjedtebbek):
    • Ha a havi nettó jövedelmed (illetve az adóstársak összevont jövedelme) 600 000 Ft alatti, a havi törlesztőrészlet legfeljebb a jövedelem 50%-át teheti ki.
    • Ha a nettó jövedelem eléri vagy meghaladja a 600 000 Ft-ot, a törlesztőrészlet elérheti a jövedelem 60%-át is.

Zöld lakáshitelek esetében egyes bankok enyhébb belső JTM-limiteket alkalmazhatnak a fogyasztóbarát minősítés részeként, de a törvényi maximumot ők sem léphetik át. Fontos tudni, hogy a bankok a nettó jövedelmet csökkentik a már meglévő hitelek (pl. autóhitel, személyi kölcsön, hitelkártya-keret) törlesztőivel. Ha új lakást vásárolsz, érdemes a hiteligénylés előtt lezárni a kihasználatlan hitelkártyákat vagy folyószámlahiteleket, mert ezek a teljes keret 5%-ával csökkentik a terhelhetőségedet, még akkor is, ha egyetlen forintot sem költöttél róluk.

Részletes hitelkalkulációs példák (2026. júniusi adatok és piaci feltételek alapján)

Hogy pontos képet kapj a költségekről, nézzünk meg két valósághű példát, amelyeket a 2026. júniusában elérhető kamatokkal és programokkal számoltunk ki.

1. példa: Fiatal pár első közös otthona az Otthon Start programmal

Péter és Zsófia első lakásukat vásárolják meg Budapesten. Kiválasztottak egy 60 000 000 Ft értékű, új építésű lakást. Mivel még nem múltak el 30 évesek, és első lakástulajdonukat szerzik meg, jogosultak a kedvezményes Otthon Start lakáshitelre.

  • Ingatlan vételára: 60 000 000 Ft (a négyzetméterár nem haladja meg az 1,5 millió Ft-ot, és a vételár belefér a 100 millió Ft-os lakásspecifikus korlátba).
  • Szükséges önerő: 10 000 000 Ft (a pár saját megtakarításából fizetett összeg a fejlesztőnek).
  • Igényelt hitelösszeg: 50 000 000 Ft (az Otthon Start program maximális hitelösszege).
  • Kamat: Fix 3,0% a teljes 25 éves futamidőre.
  • Futamidő: 25 év (300 hónap).
  • Havi törlesztőrészlet: 237 106 Ft.
  • Teljes visszafizetendő összeg: 71 131 800 Ft.
  • THM (Teljes Hiteldíj Mutató): 3,10% (tartalmazza a kezdeti költségeket, földhivatali díjakat és a kötelező lakásbiztosítást is).
  • Kötelező jövedelem: A 237 106 Ft-os törlesztő kifizetéséhez a pár együttes nettó jövedelmének el kell érnie legalább a 474 212 Ft-ot (50%-os JTM korlát mellett), de a bankok a megélhetési költségek levonása után a gyakorlatban minimum 550 000 Ft nettó jövedelmet várnak el.

2. példa: Családi ház vásárlása zöld piaci lakáshitellel

Tamás és Katalin egy nagyobb, modern és energiatakarékos új építésű családi házat vásárolnak az agglomerációban. Nem jogosultak az államilag támogatott Otthon Startra vagy CSOK-ra, így piaci alapú lakáshitelt vesznek igénybe, de mivel a ház energetikai besorolása A++ és a primer energiaigénye rendkívül alacsony (52 kWh/m²/év), megkapják a bank zöld kamatkedvezményét.

  • Ingatlan vételára: 120 000 000 Ft.
  • Önerő (25%): 30 000 000 Ft.
  • Igényelt hitelösszeg: 90 000 000 Ft.
  • Kamat: Piaci kamat 6,2%, amelyből lejön a 0,4%-os zöld kamatkedvezmény, így a nettó kamat 5,8% fix 20 évre.
  • Futamidő: 20 év (240 hónap).
  • Havi törlesztőrészlet: 634 266 Ft.
  • Teljes visszafizetendő összeg: 152 223 840 Ft.
  • THM: 5,95%.
  • Kötelező jövedelem: A havi törlesztőrészlet meghaladja a 600 000 Ft-ot, így a 60%-os JTM-korlát alá esnek. A minimális elvárt nettó családi jövedelem ebben az esetben legalább 1 060 000 Ft havonta.

1. Szakaszos folyósítás: hogyan ütemezi a bank a kifizetéseket?

Új építésű lakásoknál szinte sosem fordul elő, hogy a bank a teljes hitelösszeget egyben utalja át a fejlesztőnek. A folyósítás folyamata úgynevezett szakaszos folyósítás keretében zajlik.

Ez azt jelenti, hogy a kivitelezési munkálatok előrehaladásával párhuzamosan, több részletben kapja meg a beruházó a pénzt. Az ütemezést az adásvételi szerződésben előre rögzíteni kell, és a bankoknak jóvá kell hagynia. Egy tipikus ütemezés a következő készültségi fokokhoz kapcsolódik:

  1. Alapozás és szerkezetkész állapot (pl. 30%-os készültség).
  2. Nyílászárók beépítése és tetőszerkezet elkészülte (pl. 60%-os készültség).
  3. Belső gépészeti és burkolási munkák (pl. 85%-os készültség).
  4. Használatbavételi engedély megszerzése és kulcsrakész állapot (100%-os készültség).

Fontos alapszabály, hogy a saját erődet (önerőt) mindig a hitel folyósítása előtt kell beépítened az ingatlanba. Ez azt jelenti, hogy az első szakaszokat te magad fizeted ki a beruházónak a saját pénzedből, és a bank csak akkor kezdi meg a hitel részleteinek utalását, amikor a te önerőd már teljes egészében belekerült az épületbe.

Minden egyes szakasz kifizetése előtt a bank értékbecslője kimegy a helyszínre, ellenőrzi és fotókkal dokumentálja, hogy az épület valóban elérte-e a szerződésben vállalt készültségi szintet. A szemle díját (mely általában 15 000 - 25 000 Ft alkalmanként) a vevőnek kell állnia.

2. Adásvételi szerződések és az előszerződés szerepe

Amikor még épülő ingatlant vásárolsz, a folyamat általában egy regisztrációs szerződéssel vagy egy adásvételi előszerződéssel kezdődik. Az előszerződésben rögzítitek a felek szándékát, a vételárat, a fizetési ütemezést és a műszaki tartalmat.

A banki hiteligénylés elindításához azonban a legtöbb esetben már a végleges adásvételi szerződésre van szükség. Rendkívül fontos, hogy mielőtt aláírod az adásvételi szerződést a beruházóval, küldd el a tervezetet a banki kapcsolattartódnak vagy hitelszakértődnek véleményezésre.

A bankoknak ugyanis szigorú elvárásaik vannak a szerződés szövegezésével kapcsolatban. Például szerepelnie kell benne, hogy a bank közvetlenül a beruházó (vagy a projektbank) számlájára utalja a hitelösszeget, rögzíteni kell a tehermentesítési folyamatot, és pontosan meg kell határozni, mi történik, ha a kivitelező csúszik az átadással. Ha a szerződésből hiányoznak a bank által megkövetelt kötelező biztosítéki és folyósítási záradékok, a bank elutasíthatja a hitelt, és a szerződést utólagosan módosítani kell, ami jelentős plusz ügyvédi költséggel és időveszteséggel jár.

3. Letéti és fedezeti számlák használata

Az új építésű lakások vásárlásakor a legnagyobb kockázatot az jelenti, hogy a vevő kifizeti a pénzt, de a beruházó nem fejezi be az építkezést. Ezt a kockázatot hivatottak csökkenteni a letéti és fedezeti számlák (escrow).

Ha a projektet egy bank finanszírozza, a vevőnek és a lakáshitelt nyújtó banknak nem a fejlesztő cég saját általános bankszámlájára kell utalnia a pénzt, hanem a projektfinanszírozó bank által kezelt fedezeti számlára (zárolt számla). A projektbank erről a számláról csak akkor engedi szabadjára a pénzt a fejlesztő felé, ha a mérnökök igazolják az építkezés előrehaladását. Ez garantálja, hogy a befizetett összeget valóban a te házad építésére fordítják, és nem a fejlesztő egyéb tartozásainak kiegyenlítésére.

Bizonyos esetekben a vételárrészeket ügyvédi letéti számlára utalják, ahonnan az eljáró ügyvéd csak a használatbavételi engedély bemutatása vagy egyéb feltételek teljesülése után utalja tovább a beruházónak.

4. A használatbavételi engedély és az albetétesítés szerepe a végső folyósításban

A hitel legutolsó részletét (amely jellemzően a vételár 10-20%-a) a bank csak akkor utalja ki, ha az ingatlan jogilag és fizikailag is teljesen elkészült. Ehhez két dokumentum elengedhetetlen:

  1. Használatbavételi engedély: (Vagy az építésügyi hatóság által kiadott használatbavétel tudomásulvételéről szóló határozat). Ez bizonyítja, hogy az ingatlan életvitelszerű lakhatásra alkalmas, a műszaki és biztonsági előírásoknak megfelel.
  2. Albetétesítés: Az építkezés kezdetén az egész társasház egyetlen hatalmas telken fekszik, és egyetlen helyrajzi száma van. Ahhoz, hogy a te lakásod önállóan eladható és terhelhető legyen, a földhivatalnak be kell jegyeznie a társasház alapítását, és minden egyes lakásnak saját, egyedi helyrajzi számot kell adnia (ezt nevezik albetétesítésnek).

Amíg az albetétesítés nem történik meg, a te bankod nem tudja bejegyezni a saját jelzálogjogát kizárólag a te lakásodra (csak az egész telekre tudná, amit a többi lakó és a projektbank sem engedne). Ezért a bank a végső részletet csak akkor utalja ki, ha a tulajdoni lapon a te lakásod már önálló ingatlanként szerepel, és a bank jelzálogjog-bejegyzési kérelme széljegyzésre került.

A kivitelezői csúszások kockázata és kezelése

Az új építésű ingatlanok piacának leggyakoribb problémája a csúszás. Nagyon ritka az olyan társasház, amely a szerződésben vállalt pontos határidőre elkészül; a 3-6 hónapos, de akár egyéves csúszások is mindennaposnak számítanak az építőiparban.

Ez a csúszás komoly pénzügyi veszélyt jelent a lakáshiteledre nézve:

  • A hitelígérvény és a bírálat lejárata: A bank által kiadott hiteldöntés (hitelbírálat) nem érvényes örökké. Általában 3 vagy 6 hónap áll rendelkezésedre, hogy a hitelszerződést aláírd és megkezdd a folyósítást. Ha a beruházó csúszása miatt kicsúszol ebből a határidőből, a bank újbóli hitelbírálatot írhat elő.
  • Változó feltételek: Az újbóli bírálat során újra be kell nyújtanod a munkáltatói igazolásokat, és ha időközben változtak a kamatok vagy a JTM-szabályok, könnyen előfordulhat, hogy rosszabb feltételekkel kapsz csak hitelt, vagy a csökkenő jövedelem-elfogadás miatt nem kapsz elegendő összeget.

Hogyan védekezhetsz?

Mindig alkudj meg a beruházóval egy méltányos, de visszatartó erejű késedelmi kötbérben az adásvételi szerződésben. Ez a kötbér fedezheti az albérleti díjadat, ha tovább kell bérleményben laknod, vagy kompenzálhatja a hitel esetleges drágulását és a banki szerződésmódosítási díjakat.

Hogyan zárolhatod a kamatokat? A kamatgarancia működése

Mivel a hitel teljes folyósítása és az építkezés befejezése között akár 1-2 év is eltelhet, komoly kockázatot futsz, ha változó kamatozású hitelt választasz, vagy ha a hitelt csak az építkezés legvégén igényeled meg. Ha a piaci kamatok időközben emelkednek, a tervezett havi törlesztőrészleted jelentősen megnőhet.

A megoldás a kamatgarancia (kamatrögzítés). Sok bank kínál speciális konstrukciókat új építésű lakásokra, ahol a hitelszerződés megkötésekor hosszú időre (akár 12-24 hónapra) előre garantálják a hitel kamatát, függetlenül attól, hogy a piaci kamatok hogyan alakulnak a folyósítási szakaszok alatt. Ez biztonságot ad neked, hiszen pontosan tudod, hogy a 2. vagy a 4. folyósítási ütemnél is pontosan ugyanannyi lesz a kamatod, mint amit az elején aláírtál. Kérdezz rá a hitelközvetítődnél, hogy mely bankok kínálnak díjmentes vagy alacsony díjú kamatgaranciát!

Mielőtt bármilyen dokumentumot aláírnál vagy foglalót fizetnél, menj végig ezen a gyakorlati ellenőrző listán:

  • Referenciamunkák ellenőrzése: Nézd meg a fejlesztő korábbi projektjeit! Ha lehetséges, látogass el egy 2-3 éve átadott társasházukhoz, és kérdezd meg az ott lakókat a kivitelezés minőségéről, az esetleges garanciális hibák intézéséről és arról, hogy mennyit csúszott az átadás.
  • Tulajdoni lap lekérése: Kérd le a telek friss tulajdoni lapját az Ügyfélkapun keresztül! Ellenőrizd, hogy a beruházó cég a tulajdonos-e, és milyen terhek (jelzálogjog, végrehajtási jog, vezetékjog) szerepelnek rajta. Ha van rajta nagy összegű projekt hitel, az természetes, de látnod kell, melyik bank a zálogjogosult.
  • Társasházi alapító okirat tervezet: Kérd el a társasházi alapító okirat tervezetét! Ebből derül ki, hogy a te lakásodhoz milyen közös tulajdoni hányadok, parkolók vagy tárolók tartoznak majd jogilag.
  • Cégjogi és pénzügyi háttér ellenőrzése: Az ingyenes e-cegjegyzek.hu oldalon nézz utána a beruházó cégnek! Van-e ellenük folyamatban lévő végrehajtás vagy felszámolás? Mióta létezik a cég? Kerüld a kifejezetten egy projektre alapított, tőkeszegény projektcégeket (SPV), kivéve, ha mögöttük egy tőkeerős, ismert anyavállalat áll garanciavállalással.
  • Projektfinanszírozási szerződés: Tisztázd, hogy melyik bank finanszírozza a projektet! Kérdezz meg, hogy az adott bank ad-e ki „kiengedő nyilatkozatot” (tehermentesítési hozzájárulást) az egyéni vevők részére a vételár kifizetése után.
  • Műszaki leírás ellenőrzése: A szerződés mellékletét képező műszaki leírás legyen a lehető legrészletesebb! Szerepeljenek benne a beépített anyagok márkái, a burkolólapok négyzetméterárai (amelyig a vételár tartalmazza a választást), a fűtésrendszer pontos adatai és a garanciális feltételek.

1. Mi az a társasházi építményi jog, és hogyan segít nekem 2026-ban?

A társasházi építményi jog egy 2026-ban bevezetett új jogi intézmény Magyarországon, amelynek célja a tervezőasztalról történő lakásvásárlások biztonságosabbá tétele. Ez a jog bejegyezhető az ingatlan-nyilvántartásba még azelőtt, hogy az épület fizikailag elkészülne.

Vevőként ez azért rendkívül előnyös, mert ha a beruházó ellen felszámolási eljárás indulna az építkezés alatt, te nem válsz egyszerű fedezetlen hitelezővé: az építményi jog révén dologi jogi védelem illet meg a kifizetett vételárrész erejéig. Emellett a bankok számára ez a jog zálogjoggal megterhelhető fedezetet nyújt, így a hitelezést is sokkal korábban, biztonságosabban tudják elindítani a korábbi gyakorlathoz képest.

2. Megvehetem a lakást mindössze 10% önerővel is? Mikor alkalmazható ez?

Igen, bizonyos esetekben lehetséges az új lakás vásárlása 10% önerővel a standard 20% helyett. Ehhez az alábbi feltételeknek kell együttesen teljesülniük:

  • Első lakástulajdonodat szerzed meg (vagyis még nincs és nem is volt lakástulajdonod vagy 50%-ot meghaladó tulajdonrészed másik lakóingatlanban).
  • Igénybe veszed a 2026-ban bevezetett állami támogatásokat, például az Otthon Start hitelt vagy a CSOK Pluszt.
  • Az ingatlan vételára nem haladja meg az Otthon Start esetében lakásnál a 100 millió Ft-ot, ház esetében a 150 millió Ft-ot.
  • A bank belső hitelbírálata is megfelelőnek találja a jövedelmi helyzetedet, és nem ír elő magasabb önerőt kockázatkezelési okokból.

3. Mi történik, ha a projektbank és a lakáshitelemet nyújtó bank nem ugyanaz?

Ha nem a projektfinanszírozó banktól veszed fel a lakáshitelt, a folyamat kicsit összetettebb lesz, de teljesen kivitelezhető. Ilyenkor a te hitelező bankod előírja, hogy a projektbank adjon ki egy úgynevezett tehermentesítési (kiengedő) nyilatkozatot.

Ebben a projektbank vállalja, hogy miután te kifizetted a teljes vételárat (beleértve a hiteledet is), a projektbank törölteti a saját zálogjogát a te leendő lakásod tulajdoni lapjáról. Így a te bankod tiszta, elsőhelyi zálogjogot szerezhet az ingatlanon. Fontos, hogy ez a nyilatkozat már az adásvételi szerződés megkötésekor vagy a hiteligénylés kezdetén rendelkezésre álljon.

4. Milyen fázisokban folyósítja a bank a hitelt?

A bank a hitelt szakaszosan folyósítja a készültségi foknak megfelelően. Az önerőd teljes elköltése után a bank a fennmaradó összeget általában 3-5 részletben utalja át a beruházó fedezeti számlájára.

Minden utalás előtt a bank műszaki ellenőre szemlét tart a helyszínen, és igazolja a készültséget. Az utolsó részletet (mely általában a hitel 10-20%-a) a bank szigorúan csak a használatbavételi engedély bemutatása és a lakás önálló albetétként való földhivatali bejegyzése után folyósítja.

5. Mi a teendőm, ha a kivitelező fél évet csúszik az átadással?

Első lépésként vizsgáld meg a banki hitelszerződésedet! Nézd meg, meddig érvényes a hitelajánlat vagy a folyósíthatósági határidő. Ha a csúszás miatt kicsúszol a határidőből, azonnal jelezd a bankodnak, és kérj szerződéshosszabbítást (rendelkezésre állási idő meghosszabbítását).

Ehhez a bank kérheti a munkáltatói igazolásaid frissítését. Ha az adásvételi szerződésben kikötöttetek késedelmi kötbért, kezdeményezd a kötbér elszámolását a beruházóval, hogy ebből fedezni tudd a csúszás miatt felmerülő plusz albérleti díjat vagy a banki módosítási költségeket.

6. Lehet-e igényelni a 5%-os áfa-visszaigénylést, ha nem veszünk fel állami támogatást?

Nem. A jogszabályok szerint a kedvezményes 5%-os áfa visszaigénylése új építésű lakás vásárlása esetén kizárólag akkor lehetséges, ha a vásárláshoz igénybe veszed a CSOK Plusz kamattámogatott hitelt vagy más, jogszabályban nevesített családtámogatást.

Ha teljesen piaci hitelből vagy készpénzből vásárolsz új lakást gyermekvállalás nélkül, az 5%-os áfát ki kell fizetned a vételár részeként, azt nem igényelheted vissza (viszont a használt lakások 27%-os áfájához képest így is jelentős az adóelőnyöd).

7. Mit jelent az albetétesítés, és miért fontos a hitel szempontjából?

Az albetétesítés az a jogi folyamat, amely során a földhivatal a társasház alapító okirata alapján az épületet különálló ingatlanokra (lakások, garázsok, üzlethelyiségek) bontja szét az ingatlan-nyilvántartásban. Minden lakás saját helyrajzi számot kap.

A bankok számára ez azért elengedhetetlen, mert a lakáshitel fedezete csak egy önálló, tiszta tulajdoni lappal rendelkező ingatlan lehet. Amíg az albetétesítés nem történik meg, a te lakásod jogilag nem létezik különálló egységként, csak a közös telek egy része. A bank a hitel utolsó, befejező részletét kizárólag a sikeres albetétesítés után utalja ki.

8. Használható-e a munkáshitel vagy a közszolgálati támogatás új lakás vásárlásához?

Igen, mindkét támogatás kiválóan alkalmas az új lakás vásárlásának finanszírozására. A 2026-ban elérhető Munkáshitel egy kamatmentes, szabad felhasználású hitel a 17 és 25 év közötti fiataloknak, amely tökéletesen felhasználható az új lakás önerő részének növelésére.

A közszolgálati otthontámogatás pedig a közszférában dolgozóknak biztosít évi 1 millió forint értékű, vissza nem térítendő munkáltatói támogatást, amelyet közvetlenül a lakáshiteled törlesztésére vagy önerő gyűjtésére fordíthatsz, ezzel is csökkentve a havi kiadásaidat.