E-ING elektronikus ingatlan-nyilvántartás 2026: belépés és árak

Ingatlanvásárlás, lakáshitel-igénylés vagy egy gyors tulajdonjogi ellenőrzés során az első és legfontosabb lépés a tulajdoni lap beszerzése. Az e-ingatlan-nyilvántartás (hivatalos nevén E-ING) teljesen átalakította a földhivatali ügyintézést Magyarországon: a korábbi papíralapú, lassú sorban állást felváltotta a digitális, azonnali adatelérés. Ha 2026-ban ingatlant adsz el, veszel vagy jelzáloghitelt veszel fel, elengedhetetlen, hogy pontosan ismerd az E-ING működését és az aktuális földhivatali díjakat.

Az elektronikus ingatlan-nyilvántartás nemcsak a magánszemélyek és az ügyvédek munkáját gyorsítja meg, hanem a banki hitelbírálati folyamatot is leegyszerűsíti. Egy hiteles e-tulajdoni lap másodpercek alatt letölthető, így azonnal láthatóvá válnak a kiszemelt ingatlan terhei, a tulajdonosok kiléte, valamint az esetleges széljegyek. Ugyanakkor a jogszabályok és a díjszabások folyamatosan változtak az elmúlt években, ezért nem mindegy, hol és hogyan indítod el a lekérdezést.

Ebben a részletes útmutatóban lépésről lépésre megmutatjuk, hogyan működik az E-ING belépés Ügyfélkapu+ és DÁP segítségével, milyen feltételekkel érhető el az ingyenes tulajdoni lap lekérés, mennyibe kerül az e-hiteles másolat 2026-ban, és mire figyelj nagyon oda a banki lakáshitel igénylése során.

Mi az az E-ING, és mi változott az elektronikus ingatlan-nyilvántartásban 2026-ra?

Az e-ING rendszer a magyar ingatlan-nyilvántartási eljárás teljes körű digitalizációját jelenti. Az új ingatlan-nyilvántartási törvény (2021. évi C. törvény) hatálybalépésével a földhivatali ügyintézés alapjaiban módosult. A korábbi papíralapú akták és személyes beadványok helyét fokozatosan átvette a teljesen elektronikus felület, ahol a kérelmek feldolgozása, a jogok bejegyzése és az adatok lekérdezése digitális csatornákon zajlik.

A 2025-ös és 2026-os átmeneti időszakban a rendszer fokozatosan állt át a teljes e-közigazgatásra. Míg korábban a Földhivatal Online felületén keresztül érted el a tulajdoni lapokat, 2026-ban a tulajdonilap-másolatok lekérdezése már a központi E-ING felületre helyeződött át. A fejlesztések célja az volt, hogy a bejegyzési folyamatok átfutási ideje a korábbi hetekről vagy hónapokról akár néhány napra, egyszerűbb esetekben (például automatikus jelzálogjogi törlésnél) akár órákra csökkenjen.

A lakossági felhasználók számára a legemblematikusabb változás az azonosítás szigorodása és az adatok közvetlen elérhetősége. A tulajdoni lapok elektronikus aláírással és időbélyegzővel jönnek létre, ami garantálja, hogy a letöltött PDF dokumentum jogilag teljes mértékben egyenértékű a papíralapú, pecsétes földhivatali másolattal.

Hogyan működik az E-ING belépés és az azonosítás?

Az e-ingatlan felületének elérése szigorúan azonosításhoz kötött, mivel az ingatlan-nyilvántartás személyes és vagyoni adatokat tartalmaz. Az adathalász oldalak elkerülése érdekében mindig közvetlenül a hivatalos kormányzati vagy földhivatali csatornát használd.

A belépés lépései a következők:

1. A felület felkeresése: Nyisd meg a böngésződben a hivatalos eing.foldhivatal.hu oldalt, vagy lépj be a magyarorszag.hu portálon keresztül az ingatlan-nyilvántartási menüpontba.
2. Központi Azonosítási Ügynök (KAÜ): A rendszer átirányít a KAÜ azonosítási oldalra. Itt 2026-ban az alábbi lehetőségek közül választhatsz:
   • Ügyfélkapu+: A kétfaktoros azonosítással védett Ügyfélkapu-fiókod (felhasználónév, jelszó és a mobilalkalmazás által generált egyedi kód).
   • DÁP (Digitális Állampolgárság): A mobiltelefonodra telepített DÁP alkalmazás segítségével, QR-kód beolvasásával vagy biometrikus azonosítással (arcfelismerés, ujjlenyomat).
   • e-Személyi: Elektronikus személyi igazolvány és kártyaolvasó vagy NFC-képes okostelefon használatával.
   • RKTA: Részleges Kódú Telefonos Azonosítás.
3. Profil ellenőrzése: Az első belépéskor a rendszer egyezteti a természetes személyazonosító adataidat a központi nyilvántartással.
4. Keresés indítása: A sikeres bejelentkezés után a keresőmezőben ingatlanazonosító (helyrajzi szám – hrsz.) vagy pontos cím (település, utca, házszám, emelet, ajtó) alapján kereshetsz rá a kívánt ingatlanra.

Hogyan zajlik a tulajdoni lap lekérése az e-ingatlan-nyilvántartás rendszeréből?

Amikor megtaláltad a keresett ingatlant, a rendszer felkínálja a lekérdezhető dokumentumok listáját. A folyamat rendkívül gyors, de figyelned kell a megfelelő dokumentumtípus kiválasztására.

A lekérdezés menete:

• Dokumentum kiválasztása: Válaszd ki az E-hiteles tulajdoni lap másolat lehetőséget. Előfordulhat, hogy választanod kell a szemle és a teljes másolat között (ezek különbségére alább részletesen kitérünk).
• Díjrendezés meghatározása: A rendszer automatikusan felajánlja az ingyenes keret felhasználását, ha a saját tulajdonodban lévő ingatlanra keresel rá, és még rendelkezel szabad ingyenes alkalommal az adott naptári évben. Ha nem saját ingatlant kérdezel le, vagy kimerült a kereted, átirányít a bankkártyás fizetési felületre (VPOS).
• Tranzakció és letöltés: A sikeres fizetést vagy a díjmentes opció jóváhagyását követően az E-ING másodperceken belül legyártja a dokumentumot. A tulajdoni lap PDF formátumban tölthető le a számítógépedre vagy telefonodra.

A letöltött PDF fájl tartalmazza a Földhivatal elektronikus aláírását és időbélyegzőjét. Fontos tudni, hogy ez az állomány kizárólag digitális formában számít hiteles okiratnak. Ha kinyomtatod papírra, a kinyomtatott verzió jogilag már nem minősül hiteles másolatnak, mivel a papír nem őrzi meg a digitális aláírást és az időbélyegzőt.

Mennyibe kerül a tulajdoni lap lekérése 2026-ban, és kinek jár az ingyenes lekérés?

Az ingatlan-nyilvántartási eljárási díjak és a szolgáltatási díjak meghatározása jogszabályi alapon történik. A díjak megoszlását és az ingyenes lekérdezés feltételeit érdemes pontosan átlátni a felesleges kiadások elkerülése érdekében.

A személyes ingyenes lekérés szabályai a következők: minden természetes személy (magánszemély), aki rendelkezik KAÜ-azonosítással, naptári évente 2 alkalommal díjmentesen kérheti le az e-hiteles tulajdoni lapot. Szigorú feltétel azonban, hogy az ingyenes lekérdezés kizárólag a saját tulajdonodban (vagy haszonélvezetedben) álló ingatlanra vonatkozik.

A korábbi években létező általános ingyenes keretet a jogalkotó módosította: ha más tulajdonában lévő ingatlant kérdezel le, a rendszer minden esetben felszámítja az eljárási díjat.

Szemle vagy teljes tulajdoni lap: melyiket kéri a bank a lakáshitelhez?

Amikor lakáshitelt, CSOK Pluszt vagy Babaváró hitel mögé ingatlanfedezetet vonsz be, a banki értékbecsléshez és a jogi bírálathoz kötelező tulajdoni lapot benyújtani. A rendszerben kétféle tulajdonilap-másolatot igényelhetsz:

1. Szemle típusú tulajdoni lap: Ez az okirat a lekérdezés pillanatában fennálló, aktív adatokat mutatja. Tartalmazza a jelenlegi tulajdonosokat, az ingatlan adatait, valamint a jelenleg is érvényes terheit (például fennálló banki jelzálogjogot, vezetékjogot). A korábban törölt bejegyzéseket és a régi tulajdonosokat nem jeleníti meg.
2. Teljes tulajdoni lap: Ez a dokumentum az ingatlan teljes történetét tartalmazza a tulajdoni lap megnyitásától kezdve. Megmutatja az összes korábbi tulajdonost, a már kifizetett és törölt jelzálogjogokat, törölt széljegyeket és végrehajtási jogokat is.

Melyiket kéri a bank? A hazai kereskedelmi bankok a lakáshitel-igénylések túlnyomó többségénél (kb. 95%-ban) a szemle típusú e-hiteles tulajdoni lapot kérik és fogadják el, mivel a banki kockázatvállalás szempontjából a jelenleg fennálló jogi állapot a döntő. A hitelbírálathoz a bankok többsége 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapot fogad el.

Ugyanakkor bizonyos speciális esetekben – például ha bonyolult öröklési vita volt a múltban, vagy korábban törölt végrehajtási jog tisztázása szükséges – a bank jogi osztálya kérheti a teljes tulajdoni lap benyújtását is.

Hogyan kell értelmezni a tulajdoni lapot? Az I., II. és III. rész legfontosabb adatai

A tulajdoni lap szerkezete egységes és szigorúan kötött. A sikeres ingatlanvásárlás és a buktatók elkerülése érdekében fontos, hogy önállóan is el tudd olvasni az egyes részeket.

Fejléc és Széljegyek

A dokumentum legtetején találhatók az ingatlan alapadatai (település neve, helyrajzi szám) és a széljegyek. A széljegy a földhivatalhoz már beérkezett, de még el nem bírált kérelmeket jelöli.

• Ha a tulajdoni lapon széljegy szerepel, az azt jelenti, hogy az ingatlan jogi státusza folyamatban lévő változás alatt áll (például már beadtak egy adásvételi szerződést, vagy jelzálogjog-törlési kérelmet nyújtottak be).

I. rész: Az ingatlan leíró adatai

Ez a rész az ingatlan fizikai és nyilvántartási jellemzőit tartalmazza:

• Cím és területi nagyság (négyzetméterben).
• Művelési ág vagy az ingatlan megnevezése (pl. “lakóház, udvar, gazdasági épület” vagy “társasházi lakás”).
• Társasház esetén a közös tulajdonból hozzá tartozó hányad.

II. rész: Tulajdonjogi adatok

Itt látható, hogy kik az ingatlan törvényes tulajdonosai:

• A tulajdonos személyes adatai (név, születési név, születési hely és idő, anyja neve, lakcím, adóazonosító jel).
• A tulajdoni hányad (pl. 1/1 kizárólagos tulajdon, vagy 1/2-1/2 közös tulajdon).
• A szerzés jogcíme és ideje (pl. adásvétel, öröklés, ajándékozás).

III. rész: Terhek és jogok

Ez a legkritikusabb szakasz a vevő és a hitelező bank számára. Itt jelennek meg az ingatlant terhelő jogok és tények:

• Jelzálogjog: Melyik bank vagy intézmény javára, mekkora összegben van bejegyezve.
• Elidegenítési és terhelési tilalom: Biztosítja, hogy az ingatlant a teher jogosultjának engedélye nélkül nem lehet eladni vagy újra megterhelni.
• Haszonélvezeti vagy használati jog: Ki jogosult az ingatlan használatára a tulajdonoson kívül.
• Végrehajtási jog: Intő jel! Azt jelzi, hogy a tulajdonos ellen végrehajtási eljárás folyik.
• Vételi jog (opció), perindítás ténye, vezetékjog.

Gyakorlati példa: mennyibe kerül az ingatlan-nyilvántartási lekérés egy lakásvásárlás során?

Nézzük meg egy konkrét, életből vett példán keresztül, milyen tulajdonilap-lekérdezési költségekkel kell számolnod egy szokásos ingatlanvásárlás és lakáshitel-igénylés során!

Példahelyzet: Péter és Anna egy 50 millió forintos budapesti társasházi lakást vásárolnak meg. A vásárláshoz 20 millió forint lakáshitelt igényelnek az egyik kereskedelmi banktól.

A folyamat során felmerülő tulajdonilap-lekérdezések és költségek:

1. Előzetes ellenőrzés (a vételi ajánlat / foglaló előtt): Péter bejelentkezik az E-ING felületére Ügyfélkapu+ segítségével. Mivel a kiszemelt lakás nem az ő tulajdona, az ingyenes keretet nem használhatja. Lekér egy e-hiteles szemlét. Költség: 4 800 Ft

2. Banki hitelkérelem benyújtása (az adásvételi szerződés megkötésekor): A bank előírja egy 30 napnál nem régebbi e-hiteles tulajdoni lap benyújtását az értékbecsléshez. (Sok bank saját rendszerből kérdezi le a tulajdoni lapot, de a díjat áthárítja az ügyfélre, vagy akció keretében elengedi). Számoljunk azzal, hogy az ügyvéd tölti le az E-ING-ből. Költség: 4 800 Ft

3. Adásvételi szerződés széljegyzése és tulajdonjog-fenntartás: Az ügyvéd benyújtja az adásvételt a földhivatalba. Ez nem tulajdoni lap lekérés, hanem eljárási illeték (melynek alapdíja 10 600 Ft beadványonként).

4. Végső ellenőrzés a banki folyósítás előtt: A bank a hitel folyósítása előtt meggyőződik róla, hogy a bank jelzálogjoga és az elidegenítési tilalom érvényes széljegyként (vagy bejegyzésként) szerepel a tulajdoni lapon. Lekérés az E-ING-ből. Költség: 4 800 Ft

5. Tulajdonjog bejegyzése után (saját ellenőrzés): Miután a földhivatal bejegyezte Péter és Anna tulajdonjogát, Péter belép az E-ING-be. Mivel most már saját tulajdonú ingatlanról van szó, igénybe veszi az évi 2 ingyenes lekérdezési lehetőség egyikét. Költség: 0 Ft

Összesített tulajdoni lap költség a vásárlás során: Péterék összesen 3 alkalommal fizettek fizetős e-hiteles tulajdoni lapot (3 × 4 800 Ft = 14 400 Ft), és 1 alkalommal használták ki az ingyenes saját-ingatlan opciót (0 Ft). A tulajdoni lapok lekérdezésének teljes költsége így 14 400 Ft volt a teljes folyamat alatt.

Gyakori kérdések

Hol érhető el a hivatalos E-ING belépési felület?

A hivatalos felület az eing.foldhivatal.hu webcímen érhető el, vagy a magyarorszag.hu közigazgatási portálon keresztül indítható el. Mindig ellenőrizd a böngésző címsorát, és kizárólag a .gov.hu vagy .foldhivatal.hu végződésű állami oldalakon add meg az azonosító adataidat.

Milyen azonosítás szükséges az E-ING használatához?

A belépéshez a Központi Azonosítási Ügynök (KAÜ) felületén keresztül kell azonosítanod magad. Használhatsz kétfaktoros Ügyfélkapu+-fiókot, Digitális Állampolgárság (DÁP) mobilalkalmazást, e-Személyi igazolványt vagy Részleges Kódú Telefonos Azonosítást (RKTA).

Évente hány ingyenes tulajdoni lap jár 2026-ban?

Természetes személyek számára naptári évente 2 alkalommal ingyenes az e-hiteles tulajdoni lap lekérése. Fontos változás azonban, hogy az ingyenes lehetőség kizárólag a saját tulajdonodban vagy haszonélvezetedben álló ingatlanokra vonatkozik. Más tulajdonában lévő ingatlan lekérdezése minden esetben díjköteles.

Mivel fizethetek az E-ING rendszerben a fizetős tulajdoni lapért?

A fizetős e-hiteles tulajdoni lap díját (4 800 Ft / ingatlan) a felületen beépített elektronikus fizetési kapun (VPOS) keresztül, bankkártyával tudod kiegyenlíteni. A fizetés azonnal feldolgozásra kerül, és a dokumentum rögtön letölthetővé válik.

Elfogadja-e a bank a kinyomtatott e-hiteles tulajdoni lapot?

Nem, a bankok a kinyomtatott e-hiteles tulajdoni lapot papíralapon általában nem fogadják el hiteles okiratként. Az e-hiteles tulajdoni lap kizárólag digitális PDF formátumban, az elektronikus aláírással és időbélyegzővel együtt érvényes. A banknak a letöltött PDF fájlt kell továbbítanod e-mailben vagy feltöltened a banki ügyfélfiókba.

Mi a különbség a tulajdoni lap szemle és a teljes másolat között?

A szemle típusú tulajdoni lap kizárólag a lekérdezés időpontjában fennálló, érvényes adatokat és terheket tartalmazza. A teljes tulajdoni lap ezzel szemben a múltbéli, már törölt bejegyzéseket (korábbi tulajdonosok, törölt jelzálogjogok) is megmutatja. Banki hiteligényléshez szinte minden esetben elegendő a szemle másolat.