Vagyonszerzési illeték 2026: mértéke, mentességek és kiszámítása

Ingatlanvásárláskor a vételáron és az ügyvédi munkadíjon felül a legnagyobb egyszeri kiadást a visszterhes vagyonszerzési illeték jelenti. Egy 50 millió forintos lakás megvásárlásakor az általános szabályok alapján 2 millió forintot kell befizetned az államkasszába. Ez olyan összeg, amely komolyan befolyásolja az otthonteremtésre szánt büdzsét és a felvehető lakáshitel nagyságát. A fizetendő illeték összege azonban a jogszabályi kereteken belül csökkenthető, és megfelelő felkészültséggel százezreket vagy akár milliókat spórolhatsz meg legálisan.

A vagyonszerzési illeték ingatlanvásárlás esetén főszabály szerint 4%, de a jogszabályok számos mentességet és kedvezményt határoznak meg. Nem mindegy, hogy első lakásodat vásárolod, meglévő ingatlanodat cseréled nagyobbra, állami támogatást (például CSOK Pluszt) veszel igénybe, vagy családtagok között ruházol át ingatlant. A 2026-ban hatályos szabályok pontos ismerete elengedhetetlen ahhoz, hogy ne érjen meglepetés a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) fizetési meghagyásának kézhezvételekor.

Ebben a részletes útmutatóban lépésről lépésre bemutatjuk, mekkora az ingatlan-vagyonszerzési illeték mértéke 2026-ban, kik és hogyan élhetnek a teljes illetékmentesség lehetőségével, milyen kedvezmények érvényesíthetők, és pontosan hogyan zajlik az illetékkiszabási eljárás az adásvételi szerződés aláírásától a fizetésig.

Mekkora a vagyonszerzési illeték ingatlan vásárlásakor 2026-ban?

A vagyonszerzési illeték hivatalos jogszabályi elnevezése visszterhes vagyonátruházási illeték, amelyet az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) szabályoz. Az illetékfizetési kötelezettség akkor keletkezik, amikor az adásvételi szerződést benyújtják az illetékes földhivatalhoz.

Az általános illetékmérték lakás, családi ház, garázs, telek vagy egyéb ingatlan megszerzésekor az ingatlan forgalmi értékének 4%-a. Ha az ingatlant több vevő együttesen vásárolja meg (például házastársak 50-50%-os tulajdoni hányaddal), akkor a 4%-os illetéket mindegyik vevő a saját tulajdoni hányadának forgalmi értéke után fizeti meg.

A forgalmi érték fogalma és a NAV értékbecslése

Sokan összekeverik a szerződésben szereplő vételárat a forgalmi értékkel. A gyakorlatban a NAV az adásvételi szerződésben rögzített vételárat tekinti illetékalapnak, azonban a hatóságnak joga van ettől eltérni. Ha a NAV úgy ítéli meg, hogy a szerződés szerinti vételár jelentősen elmarad a környékbeli piaci átlagáraktól (például feltűnően olcsón vásároltál ingatlant), helyszíni szemlét tarthat vagy adatbázisai alapján magasabb forgalmi értéket állapíthat meg, és az illetéket az utóbbi alapján szabja ki.

A kiemelkedő értékű ingatlanok speciális szabálya

Amennyiben egyetlen ingatlan forgalmi értéke meghaladja az 1 milliárd forintot, a jogszabály sávos számítást alkalmaz. Az 1 milliárd forintig terjedő részre a 4%-ot kell megfizetni (ez 40 millió forint), míg az 1 milliárd forint feletti értékrész után mindössze 2%-os illetékkulcs érvényes. A törvény emellett egy felső határt is meghatároz: egy ingatlan megszerzése után a fizetendő visszterhes vagyonszerzési illeték összege nem haladhatja meg a 200 millió forintot.

Kinek jár a teljes vagyonszerzésiilleték-mentesség 2026-ban?

Az illetékmentesség azt jelenti, hogy a vevőnek egyáltalán nem kell visszterhes vagyonátruházási illetéket fizetnie az ingatlanszerzés után. Az állam bizonyos lakáscélok, családpolitikai támogatások és családi jogviszonyok esetén 100%-os mentességet biztosít. A legfontosabb jogcímeket az alábbiakban részletezzük.

1. CSOK Plusz és Falusi CSOK illetékmentesség

A lakásvásárlók által a legszélesebb körben kihasznált kedvezmény a családtámogatási kölcsönökhöz kapcsolódó CSOK-illetékmentesség. Amennyiben az ingatlan megvásárlásához CSOK Plusz hitelt vagy Falusi CSOK támogatást veszel igénybe, az ingatlanszerzés teljesen illetékmentes.

A mentesség érvényesítésének feltételei:

• Az adásvételi szerződésben vagy az ahhoz csatolt nyilatkozatban kifejezetten fel kell tüntetni a támogatás/hitel igénybevételének tényét.
• A végleges hitelszerződés megkötését követően a bank igazolást állít ki, amelyet az ügyvéd megküld a NAV részére.
• A mentesség az ingatlan vételárától és forgalmi értékétől függetlenül a teljes vételárra jár (nincs felső értékhatár).

2. Egyenes ági rokonok, testvérek és házastársak közötti vagyonszerzés

A családon belüli ingatlanáramlás megkönnyítése érdekében a jogalkotó teljes illetékmentességet biztosít az alábbi személyek közötti adásvétel, ajándékozás vagy csere esetén:

• Egyenes ági rokonok: Szülő és gyermek, nagyszülő és unoka (ideértve az örökbefogadott gyermekeket is).
• Házastársak: Házastársak közötti átruházás, valamint a házastársi vagyonközösség megszüntetése (válási vagyonmegosztás) során történő ingatlanszerzés.
• Testvérek: Vér szerinti és örökbefogadott testvérek közötti ingatlanátruházás.

Fontos kiemelni, hogy az élettársak közötti vagyonátruházás nem illetékmentes! Ha élettársak vásárolnak egymástól ingatlanrészt, az általános 4%-os szabály vonatkozik rájuk.

3. Építési telek vásárlása 4 éven belüli építkezéssel

Ha beépítetlen földterületet (építési telket) vásárolsz azzal a céllal, hogy arra saját lakóházat építs, mentességet kaphatsz a 4%-os illeték alól. A mentesség feltétele, hogy az adásvételi szerződés keltétől számított 4 éven belül a lakóházat felépítsd, és erre megszerezd a használatbavételi engedélyt vagy az egyszerű bejelentés megtörténtét igazoló hatósági bizonyítványt.

A NAV a telekvásárláskor felfüggeszti az illetékkiszabást. Ha a 4 éves határidő eredményesen eltelt és az épület felépült, a kiszabott illetéket végleg elengedik. Ha viszont a 4 év alatt nem épül fel a ház, az illetéket a késedelmi pótlékkal együtt be kell fizetni.

Milyen illetékkedvezmények léteznek ingatlanvásárlásnál?

Ha nem vagy jogosult teljes mentességre, több olyan jogszabályi kedvezmény is rendelkezésre áll, amellyel az ingatlan-vagyonszerzési illeték összege jelentősen csökkenthető.

1. Cserét pótló vétel (ingatlaneladás és vásárlás beszámítása)

A leggyakoribb illetékcsökkentő megoldás a lakáscsere, vagyis a cserét pótló vétel. Ha eladod a meglévő lakásodat és másikat vásárolsz helyette, nem a teljes új ingatlan értéke után kell illetéket fizetned, hanem kizárólag a két ingatlan forgalmi értékének különbözete után.

A cserét pótló vétel időbeli szabályai 2026-ban:

• Az új lakás megvásárlását megelőző 5 éven belül eladott lakás értéke beszámítható.
• Az új lakás megvásárlását követő 1 éven belül eladott lakás értéke szintén beszámítható.

Amennyiben az újonnan vásárolt lakás értéke magasabb, mint a régi eladott lakásé, a 4%-os illetéket csak a pozitív különbözetre kell megfizetni. Ha az új lakás értéke kisebb vagy egyenlő a régiével, az ügylet teljesen illetékmentes.

2. Új építésű lakás vásárlása vállalkozótól

Amennyiben építési vállalkozótól vásárolsz újonnan épített lakóingatlant, az illetékkedvezmény sávosan alakul:

• 15 millió forintig: A vételár ezen része teljesen illetékmentes (0%).
• 15 és 30 millió forint között: A 15 millió forint feletti részre kell megfizetni a 4%-os illetéket (legfeljebb 600 000 Ft fizetendő).
• 30 millió forint felett: Ha a lakás forgalmi értéke meghaladja a 30 millió forintot, a kedvezmény egyáltalán nem vehető igénybe, és a teljes forgalmi érték után a 4%-ot kell megfizetni.

Mivel 2026-ban az új építésű lakások ára szinte kivétel nélkül meghaladja a 30 millió forintos értékhatárt, ez a kedvezmény önmagában ritkán alkalmazható. Ugyanakkor ha az új építésű ingatlant CSOK Plusz hitellel vásárolod meg, a 80 milliós vételáron felül is jár a 100%-os illetékmentesség.

3. Fiatalok első lakásszerzési kedvezménye (35 év alattiak)

A 35. életévüket be nem töltött fiatalok első lakásuk megvásárlásakor 50%-os illetékkedvezményre jogosultak, amennyiben az ingatlan forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot.

Ebben az esetben a 4% helyett mindössze 2% az illeték mértéke. Sajnos az ingatlanárak emelkedése miatt a 15 milliós értékhatár a hazai lakáspiacon már szűkös keretet szab, de kisebb vidéki ingatlanok vagy tulajdoni hányadok szerzésekor továbbra is érvényesíthető. Első lakásszerzőnek az számít, akinek korábban sem önálló lakástulajdona, sem 50%-ot elérő tulajdoni hányada nem volt semmilyen lakóingatlanban.

Hogyan működik a cserét pótló vétel, és milyen változások történtek az illetékmentességben 2021 óta?

Az ingatlanszerzési illetékrendszer az elmúlt években jelentős átalakuláson ment keresztül. A lakásvásárlók szempontjából a legfontosabb mérföldkő az volt, amikor a kormányzat bevezette az állami lakástámogatásokhoz kapcsolódó teljes illetékmentességet.

Az illetékmentesség 2021-es fordulata

Sokan keresnek rá az illetékmentesség 2021 kifejezésre, nem véletlenül. 2021. január 1-je előtt a CSOK-kal vásárolt használt lakások után még ki kellett fizetni a 4%-os illetéket (kivéve a nagyon alacsony értékhatárú új építésű lakásokat).

2021. január 1-jével lépett hatályba az a jogszabályváltozás, amely törvénybe iktatta: a CSOK támogatás felhasználásával szerzett lakástulajdon teljesen mentesül a visszterhes vagyonátruházási illeték alól. Ez a szabályozás szervesen folytatódott a CSOK Plusz és a Falusi CSOK 2026-ban is érvényes rendszerében.

A cserét pótló vétel kiszámításának logikája

A cserét pótló vétel érvényesítése során a NAV összeveti a régi és az új ingatlan forgalmi értékét. Nézzük meg a három lehetséges forgatókönyvet:

1. Ráfordításos vásárlás (drágábbat veszel):

   • Régi eladott lakás ára: 40 000 000 Ft
   • Új vásárolt lakás ára: 55 000 000 Ft
   • Illetékalap (különbözet): 15 000 000 Ft
   • Fizetendő illeték (4%): 600 000 Ft (a teljes 55 milliós ár 2,2 milliós illetéke helyett!)

2. Lefelé költözés (olcsóbbat veszel):

   • Régi eladott lakás ára: 50 000 000 Ft
   • Új vásárolt lakás ára: 38 000 000 Ft
   • Illetékalap: 0 Ft (mivel a különbözet negatív)
   • Fizetendő illeték: 0 Ft (Illetékmentes)

3. Előzetes vásárlás (előbb veszel, utóbb eladsz): Ha először megveszed az új lakást, és a vásárlást követő 1 éven belül értékesíted a régit, a vásárláskor jelezned kell a NAV felé a szándékot a B400-as nyomtatványon. A NAV ekkor felfüggeszti a kiszabást. Amint megköttetik a régi lakás adásvételi szerződése, az ügyvéd megküldi azt a hatóságnak, és a NAV felülvizsgálja az illetékalapot, majd kiállítja a korrigált fizetési meghagyást.

Számoljunk együtt: konkrét példák az ingatlan-vagyonszerzési illeték kiszámítására

Az elméleti szabályok után nézzünk négy valós piaci helyzetet 2026-os számokkal kiszámolva!

1. Példa: Használt lakás vásárlása támogatás nélkül Ingatlan vételára: 45 000 000 Ft Illetékkulcs: 4% Fizetendő illeték: 45 000 000 × 0,04 = 1 800 000 Ft

2. Példa: Lakáscsere 5 éven belüli eladással (Cserét pótló vétel) Régi eladott lakás értéke: 35 000 000 Ft Új vásárolt lakás értéke: 60 000 000 Ft Illetékalap (különbözet): 60 000 000 - 35 000 000 = 25 000 000 Ft Illetékkulcs: 4% Fizetendő illeték: 25 000 000 × 0,04 = 1 000 000 Ft (Megtakarítás az általános szabályhoz képest: 1 400 000 Ft)

3. Példa: Vásárlás CSOK Plusz hitelezéssel Ingatlan vételára: 75 000 000 Ft Igénybe vett támogatás: CSOK Plusz kamattámogatott hitel Illetékkedvezmény: 100% mentesség Fizetendő illeték: 0 Ft (Megtakarítás: 3 000 000 Ft)

4. Példa: Új építésű lakás vásárlása beruházótól (hitel nélkül) Ingatlan vételára: 28 000 000 Ft Kedvezményes sáv: 15 millió Ft-ig 0%, 15-28 millió Ft között 4% Adóköteles illetékalap: 28 000 000 - 15 000 000 = 13 000 000 Ft Fizetendő illeték: 13 000 000 × 0,04 = 520 000 Ft (Megtakarítás a kedvezmény nélküli 1 120 000 Ft-hoz képest: 600 000 Ft)

Az alábbi összefoglaló táblázat megmutatja a fizetendő összegeket a különböző élethelyzetekben egy 50 millió forintos ingatlanvásárlás esetén:

Mikor és hogyan kell befizetni az illetéket a NAV felé?

A vagyonszerzési illeték megfizetésének folyamata szigorúan adminisztrált eljárás, amelyben az adásvételi szerződést szerkesztő ügyvédnek és a földhivatalnak is kulcsszerepe van.

1. Bejelentés a B400-as adatlapon

Az adásvételi szerződés aláírásakor az okiratszerkesztő ügyvéd kitölti a B400 jelű adatlapot (elektronikus nyomtatvány). Ezen az adatlapon kell feltüntetni:

• Az ingatlan adatait és a vevő személyes adatait.
• Az igénybe venni kívánt illetékkedvezményt vagy mentességet (pl. CSOK Plusz, cserét pótló vétel, építési telek, egyenes ági rokon).
• A beszámítani kívánt korábbi lakáseladás adatait (helyrajzi szám, eladási ár, adásvétel dátuma).

Az ügyvéd a B400-as adatlapot az adásvételi szerződéssel együtt benyújtja az illetékes földhivatalhoz. A földhivatal a tulajdonjog bejegyzése vagy széljegyzése után továbbítja az adatokat a NAV részére.

2. A NAV fizetési meghagyásának kézhezvétele

A NAV a kapott adatok alapján lefolytatja az illetékkiszabási eljárást. Ha minden feltétel tisztázott, kiállítja a fizetési meghagyást, amelyet ügyfélkapun (Cégkapun/KÜNY tárhelyen) keresztül vagy postai úton kézbesít a vevőnek.

Az eljárás lefolytatási ideje általában 1-3 hónap az adásvétel bejegyzésétől számítva, de leterheltségtől függően ez változhat.

3. Fizetési határidő és fizetési módok

A határozat kézhezvételétől számított 30 napon belül kell befizetni az illetéket a NAV Vagyonszerzési illeték beszedési számlájára. A fizetés teljesíthető:

• Banki átutalással (a fizetési meghagyásban szereplő számlaszámra, az adószámot/adóazonosító jelet feltüntetve a közleményben).
• EFER rendszereken keresztül vagy ügyfélkapus bankkártyás fizetéssel (NAV Érintésmentes/VPAY).
• Sárga csekken (ha postai úton érkezett a fizetési meghagyás).

Gyakori kérdések

Mennyi a vagyonszerzési illeték ingatlan vásárlásakor 2026-ban?

Az általános visszterhes vagyonátruházási illeték mértéke az ingatlan forgalmi értékének 4%-a. Ha az ingatlan értéke meghaladja az 1 milliárd forintot, az 1 milliárd feletti részre 2% az illeték, az ingatlanonkénti maximálisan kiszabható fizetendő összeg pedig 200 millió forint. Kedvezményekkel vagy támogatásokkal ez az összeg csökkenthető vagy teljesen elengedhető.

Mikor jár teljes vagyonszerzésiilleték-mentesség ingatlanvásárlásnál?

Teljes illetékmentesség jár, ha az ingatlant CSOK Plusz vagy Falusi CSOK támogatás igénybevételével vásárolod meg. Ugyancsak mentes az illeték alól az egyenes ági rokonok (szülő-gyermek, nagyszülő-unoka), a testvérek, valamint a házastársak közötti ingatlanátruházás és a házastársi vagyonmegosztás. Szintén illetékmentes a beépítetlen telek vásárlása, ha arra 4 éven belül lakóházat építesz.

Hogyan működik az illetékkedvezmény, ha eladom a régi lakásomat?

A cserét pótló vétel szabályai szerint, ha az új lakás vásárlását megelőző 5 éven belül vagy azt követő 1 éven belül eladod a korábbi lakásodat, az illeték alapja a két ingatlan forgalmi értékének különbözete lesz. Ha az új lakás drágább, csak a különbözet után fizetsz 4% illetéket. Ha az új lakás olcsóbb, az ingatlanszerzés teljesen illetékmentes.

Vonatkozik-e illetékmentesség a CSOK Plusz hitellel vásárolt ingatlanokra?

Igen, a CSOK Plusz hitellel megvásárolt használt és új építésű lakások vagy családi házak egyaránt 100%-os illetékmentességet élveznek. Nincs felső vételári korlát az illetékmentességre vonatkozóan, amennyiben a vásárlás teljesíti a CSOK Plusz jogszabályi feltételeit.

Milyen kedvezményt kaphatnak a 35 év alatti fiatalok első lakásvásárláskor?

A 35 év alatti fiatalok első lakásuk megszerzésekor 50%-os illetékkedvezményt kapnak, ha a vásárolt ingatlan forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot. Ebben az esetben az illeték mértéke 4% helyett 2%. Emellett az első lakásukat megszerzők életkortól függetlenül kérhetik a 12 havi pótlékmentes részletfizetést a NAV-tól.

Mikor kell befizetni az illetéket a NAV-nak az adásvétel után?

Az illetéket nem a szerződéskötéskor kell kifizetni. Az adásvétel után a földhivatal értesíti a NAV-ot, amely kiszabja az illetéket és kiállítja a fizetési meghagyást. Az ebben szereplő összeget a határozat kézhezvételétől és véglegessé válásától számított 30 napon belül kell átutalni a NAV részére.