Vételi ajánlat ingatlanra: minta, foglaló, visszalépés

Amikor megtalálod az álmaid lakását vagy házát, a legelső hivatalos lépés az ingatlanvásárlás folyamatában a vételi ajánlat megtétele. Sok vevő úgy tekint erre a dokumentumra, mint egy egyszerű szándéknyilatkozatra, a magyar polgári jog szerint azonban a vételi ajánlat megtétele és annak eladói elfogadása már szigorú jogi kötelezettségeket keletkeztet. Ha nem vagy elég körültekintő, egy felelőtlenül aláírt papír miatt akár milliókat is veszíthetsz.

Az ingatlanpiaci gyakorlatban az ajánlattételhez szinte mindig kapcsolódik valamilyen pénzösszeg átadása is — legyen az ajánlati biztosíték, letét vagy foglaló. Nem mindegy azonban, hogy ezt a pénzt milyen jogcímen fizeted ki, és mi történik vele akkor, ha az eladó visszautasítja az ajánlatodat, vagy ha te kényszerülsz visszalépni a vásárlástól.

Ebből a részletes útmutatóból megtudhatod, hogyan épül fel a jogilag megalapozott vételi ajánlat, miben különbözik az előszerződéstől és a végleges adásvételi szerződéstől, milyen veszélyeket rejtenek az ingatlanközvetítők által használt nyomtatványok, és hogyan védekezhetsz a foglalód elvesztése ellen banki hitel elutasítása esetén.

Mi az a vételi ajánlat és hogyan működik az ajánlati kötöttség?

A vételi ajánlat a vevő egyoldalú, írásbeli jognyilatkozata, amelyben egyértelműen kijelenti, hogy a megjelölt feltételekkel és vételáron meg kívánja vásárolni az adott ingatlant. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:64. §-a szerint, aki szerződés megkötésére irányuló szándékát egyértelműen kifejező és a lényeges kérdésekre kiterjedő ajánlatot tesz, az ajánlatához kötve marad. Ezt nevezzük ajánlati kötöttségnek.

Ez a kötöttség azt jelenti, hogy az ajánlat megtevése után a vevő a megadott határidőn belül nem gondolhatja meg magát büntetlenül. Ha az eladó a megadott határidőben az ajánlatot tartalmában teljesen azonos módon, írásban elfogadja, a szerződés a Ptk. 6:66. § (1) bekezdése alapján a felek között létrejön, még akkor is, ha az ügyvédi adásvételi szerződést még nem írták alá.

A vételi ajánlat visszavonása és megszűnése

Sokan teszik fel a kérdést, hogy mikor és hogyan lehetséges a vételi ajánlat visszavonása. A Ptk. 6:65. §-a értelmében a távollévők között tett ajánlat visszavonható, ha a visszavonásról szóló nyilatkozat legkésőbb az ajánlattal egyidejűleg vagy azt megelőzően érkezik meg a másik félhez.

Ha a vételi ajánlat már megérkezett az eladóhoz, és az ajánlatban megjelöltél egy kötöttségi határidőt (például 5 napot), az ajánlat a kötöttségi idő alatt nem vonható vissza, kivéve, ha erre az ajánlatban kifejezetten fenntartottad a jogot.

Az ajánlati kötöttség megszűnik:

1. Ha az eladó a megadott határidőn belül az ajánlatot írásban visszautasítja.
2. Ha az eladó az ajánlatban megszabott határidő lejártaig nem tesz elfogadó nyilatkozatot.
3. Ha az eladó eltérő tartalommal fogadja el az ajánlatot (ez jogilag új ajánlatnak minősül).
4. A megadott ajánlati kötöttségi határidő eredménytelen elteltével.

Ajánlati kötöttség vs. előszerződés vs. adásvételi szerződés: mi a különbség?

Az ingatlanvásárlás jogi folyamatában három különböző szintű dokumentummal találkozhatsz. Fontos tisztában lenni azzal, hogy az egyes lépések milyen kötelezettséggel járnak.

1. Vételi ajánlat: A vevő által megfogalmazott ajánlat, amely az eladó írásbeli elfogadásával válik mindkét félre nézve kötelezővé. Nem tartalmazza még az adásvétel minden apró részletét, de a vételárat, a fizetési ütemezést és az ingatlan adatait igen.
2. Előszerződés (Ptk. 6:73. §): A felek arra vállalnak kötelezettséget, hogy egy későbbi időpontban egymással végleges adásvételi szerződést kötnek. Előszerződést akkor érdemes kötni, ha valamilyen akadály miatt (pl. még nem áll rendelkezésre a teljes vételár, vagy az ingatlan tehermentesítése folyamatban van) a végleges szerződés azonnal nem írható alá. Az előszerződés alapjára bírósági úton is kikényszeríthető a végleges szerződés megkötése.
3. Végleges adásvételi szerződés (Ptk. 6:215. §): Ügyvéd vagy közjegyző által ellenjegyzett teljes bizonyító erejű magánokirat vagy közokirat. Ez alapján történik meg a tulajdonjog-átruházás, a földhivatali bejegyzés (tulajdonjog-fenntartás vagy végleges bejegyzés) és a vagyonszerzési illeték kivetése.

A foglaló és az ajánlati biztosíték jogi sorsa visszalépés esetén

Az ingatlan vételi ajánlattal egyidejűleg a vevő szinte mindig átad egy bizonyos összeget a komoly szándék jeléül. Ezt a gyakorlatban hívhatják ajánlati biztosítéknak, letétnek vagy foglalónak. Jogi szempontból óriási a különbség a megnevezések és a szándék között.

A Ptk. 6:185. §-a szerint a másik félnek fizetett pénz akkor tekinthető foglalónak, ha annak átadása a kötelezettségvállalás megerősítéséseként történik, és ez a rendeltetés a szerződésből (vagy az elfogadott vételi ajánlatból) egyértelműen kitűnik. Ha a dokumentum nem említi kifejezetten a “foglaló” szót és annak jogkövetkezményeit, a befizetett pénz jogilag sima előlegnek vagy letétnek minősül, amely visszalépés esetén visszajár.

Mi történik a foglalóval a gyakorlatban?

• Ha az eladó az ajánlatot ELUTASÍTJA: Az ajánlati biztosíték / letét / foglaló 100%-ban, levonás nélkül azonnal visszajár a vevőnek.
• Ha az ajánlati kötöttségi idő LEJÁR válasz nélkül: Az ajánlat hatályát veszti, a letett összeg hiánytalanul visszajár a vevőnek.
• Ha az eladó az ajánlatot ELFOGADJA, de a VEVŐ lép vissza: A vevő a kötelezettségszegésért felelős, így az átadott foglalót teljesen elveszíti.
• Ha az eladó az ajánlatot ELFOGADJA, de az ELADÓ lép vissza: Az eladó a felelős a meghiúsulásért, ezért a kapott foglaló összeget kétszeresen köteles visszafizetni a vevőnek.
• Ha a szerződés egyik félnek sem róható fel okból hiúsul meg: A foglaló visszajár. (Például egy előre rögzített vis maior esemény vagy egy jól megfogalmazott bontó feltétel esetén).

A hitel-elutasítási kockázat és a mentőöv záradék

Ha az ingatlan megvásárlásához banki lakáshitelt vagy állami támogatást (például CSOK Plusz-t vagy Babaváró hitelt) veszel igénybe, komoly kockázatot vállalsz, ha a vételi ajánlatban nem véded le magad.

Ha az eladó elfogadja az ajánlatot, a pénzed foglalóvá válik. Ha ezt követően a bank a hitelbírálat során elutasítja a hitelkérelmedet, vagy a becsült forgalmi értéket alacsonyabbra állapítja meg és emiatt nem kapsz elég kölcsönt, a jogszabályok szerint ez a te érdekkörödben felmerülő oknak számít! Vagyis ha nem tudod kifizetni a vételárat, az eladó megtarthatja a foglalódat.

Ennek kivédésére kötelezően alkalmazni kell a vételi ajánlatban az úgynevezett hitel-elutasítási mentőöv záradékot:

“A Felek megállapodnak, hogy jelen vételi ajánlat és a létrejövő adásvételi megállapodás hatálybalépésének feltétele a Vevő lakáshitel-kérelmének jóváhagyása. Amennyiben a Vevő önhibáján kívül, a finanszírozó bank jogerős elutasító határozata miatt nem kapja meg a kért hitelt, a felek a megállapodástól következmények nélkül elállhatnak. Ebben az esetben az átadott foglaló/ajánlati biztosíték a Vevő részére 3 banki napon belül hiánytalanul visszajár.”

Kockázatok az ingatlanközvetítői ajánlati lapoknál

Amikor ingatlanközvetítőn keresztül vásárolsz, az ingatlaniroda szinte kivétel nélkül a saját, előre nyomtatott formanyomtatványát (“Ajánlati lap” vagy “Vételi szándéknyilatkozat”) adja a kezedbe. Ezek a nyomtatványok gyakran az ingatlanközvetítő érdekeit védik, és komoly csapdákat rejthetnek a vevő számára.

Mire figyelj az ingatlanközvetítős vételi ajánlatoknál?

1. Jutalék biztosítása a vevő pénzéből: Sok közvetítői nyomtatvány tartalmaz olyan apró betűs záradékot, amely szerint ha az eladó elfogadja az ajánlatot, a letett ajánlati biztosíték automatikusan átalakul az ingatlanközvetítő sikerdíjává. Ha később jogi vita alakul ki az eladó és a vevő között, a pénzed az ingatlanirodánál marad, és nehézkes lesz a visszaszerzése.
2. Indokolatlan kötbérkikötések: Egyes formanyomtatványok kötbért állapítanak meg a vevő terhére arra az esetre is, ha a vevő az eladó elfogadó nyilatkozata előtt gondolja meg magát. Bár a Ptk. alapján az ajánlat megérkezése előtt a visszavonás joga megillet, a nyomtatvány aláírásával olyan kötelezettséget vállalhatsz, amit nehéz bíróság előtt megtámadni.
3. Hiányos tartalom: A típusszerződések sokszor nem tartalmazzák a birtokbaadás pontos feltételeit, a beépített bútorok és gépek sorsát, vagy az ingatlan tehermentesítésének részletes menetét.

Ingatlan vételi ajánlat minta: szerkezet és mintaszövegek szakaszonként

Az alábbiakban bemutatjuk a jogilag pontos ingatlan vételi ajánlat minta felépítését. A megadott mintaszövegek alapján saját magad is összeállíthatod a dokumentumot, vagy ellenőrizheted az ingatlanközvetítő által adott nyomtatványt.

1. Fejléc és a felek adatai

A dokumentumnak pontosan be kell azonosítania az ajánlattevőt (vevőt) és a címzettet (eladót).

VÉTELI AJÁNLAT INGATLAN MEGVÁSÁRLÁSÁRA

Alulírott [Vevő Neve] (születési név: [...], születési hely és idő: [...], anyja neve: [...], lakcím: [...], személyi igazolvány száma: [...], adóazonosító jele: [...]), mint Vevő (a továbbiakban: Ajánlattevő),

az alábbi kötelező érvényű vételi ajánlatot teszem 

[Eladó Neve] (születési név: [...], születési hely és idő: [...], anyja neve: [...], lakcím: [...]), mint Eladó (a továbbiakban: Címzett) részére.

2. Az ingatlan pontos beazonosítása

Kiemelten fontos a helyrajzi szám pontos megadása, mert a cím önmagában jogilag nem elegendő az ingatlan beazonosításához.

1. AZ INGATLAN ADATAI
Ajánlattevő kijelenti, hogy meg kívánja vásárolni a Címzett kizárólagos / [...] arányú tulajdonát képező, a valóságban [Irányítószám, Város, Utca, Házszám, Emelet, Ajtó] alatt található, a széljegyzett tulajdoni lap szerint [Város] belterület/külterület [Helyrajzi szám] helyrajzi számon nyilvántartott, [alapterület] m2 alapterületű, [ingatlan művelési ága/megnevezése, pl. lakás/családi ház] megnevezésű ingatlant (a továbbiakban: Ingatlan).

3. Vételár és fizetési ütemezés

Ebben a részben kell rögzíteni a felajánlott vételárat, a saját erő és a bankhitel arányát, valamint a fizetési határidőket.

2. VÉTELÁR ÉS FIZETÉSI FELTÉTELEK
2.1. Ajánlattevő az 1. pontban megjelölt Ingatlan vételárára [Összeg számmal] Ft, azaz [Összeg betűvel] magyar forint összeget ajánl fel (a továbbiakban: Vételár).

2.2. Ajánlattevő a Vételárat az alábbi ütemezés szerint kívánja megfizetni:
a) [Ajánlati biztosíték/Foglaló összege] Ft-ot, azaz [betűvel] forintot jelen vételi ajánlat Eladó általi írásbeli elfogadását követő [X] munkanapon belül, a végleges adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg ad át Foglaló címén.
b) [Saját erő összege] Ft-ot, azaz [betűvel] forintot saját erőből, legkésőbb [Dátum]-ig utal át Eladó bankszámlájára.
c) [Hitel összege] Ft-ot, azaz [betűvel] forintot pénzintézeti lakáshitelből / állami támogatásból kíván megfizetni, legkésőbb [Dátum]-ig.

4. Ajánlati kötöttség és foglaló minta ingatlan vásárláshoz

Itt határozod meg a kötöttségi időt és az átadott pénz jogi sorsát (az alábbi rész egyben a klasszikus foglaló minta ingatlan záradéka is).

3. AJÁNLATI KÖTÖTTSÉG ÉS BIZTOSÍTÉK
3.1. Ajánlattevő jelen vételi ajánlatához [Év, Hónap, Nap, Óra]-ig (vagy: a jelen ajánlat Eladó általi átvételétől számított [3-8] napig) marad kötve (Ajánlati kötöttség ideje).

3.2. Ajánlattevő a jelen ajánlat megtételével egyidejűleg [Összeg] Ft, azaz [betűvel] forint összeget ügyvédi letétbe / ingatlanközvetítői letétbe helyez ajánlati biztosítékként.

3.3. Amennyiben Eladó a 3.1. pontban meghatározott határidőn belül a jelen vételi ajánlatot változatlan tartalommal, írásban elfogadja, a felek között a megállapodás létrejön, és a letétbe helyezett ajánlati biztosíték automatikusan Foglalóvá alakul át, amely a vételárba beszámít.

3.4. Amennyiben Eladó az ajánlatot elutasítja, vagy az ajánlati kötöttség ideje alatt nem nyilatkozik, az ajánlat hatályát veszti, és a letétbe helyezett összeg 1 munkanapon belül, levonás nélkül hiánytalanul visszajár Ajánlattevő részére.

3.5. Amennyiben a megállapodás a vételi ajánlat Eladó általi elfogadása után a Vevő hibájából hiúsul meg, a Vevő az átadott foglalót elveszíti. Amennyiben a megállapodás az Eladó hibájából hiúsul meg, az Eladó a kapott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni.

5. Egyéb feltételek és eladói elfogadó nyilatkozat

4. EGYÉB FELTÉTELEK
4.1. Az Ingatlan birtokbaadására a teljes vételár Eladó számlájára történő megérkezését követő [X] munkanapon belül kerül sor, tehermentes, beköltözhető állapotban.
4.2. Eladó szavatol azért, hogy az Ingatlan per-, teher- és igénymentes (vagy rögzíteni kell a meglévő tehermentesítési eljárást).

Kelt: [Város], [Év, Hónap, Nap]

________________________
[Vevő Neve] - Ajánlattevő

ELADÓI ELFOGADÓ NYILATKOZAT

Alulírott [Eladó Neve], mint az 1. pontban megjelölt Ingatlan tulajdonosa, a fent részletezett vételi ajánlatot a megadott feltételekkel és vételáron VÁLTOZTATÁS NÉLKÜL ELFOGADOM. Tudomásul veszem, hogy a nyilatkozat aláírásával a felek között az adásvételi megállapodás a Ptk. 6:66. §-a szerint létrejött.

Kelt: [Város], [Év, Hónap, Nap]

________________________
[Eladó Neve] - Címzett (Eladó)

Gyakorlati példa: 60 millió forintos lakás vásárlása számszerűsítve

Nézzük meg egy konkrét pénzügyi példán keresztül, hogyan működik a vételi ajánlat és a foglaló a gyakorlatban.

Péter kiszemelt egy budapesti tégla lakást, amelynek az irányára 63 millió forint. Péter a tárgyalás során tesz egy vételi ajánlatot 60 000 000 Ft vételárra.

• Vételár: 60 000 000 Ft
• Ajánlati biztosíték / Foglaló (10%): 6 000 000 Ft
• Ajánlati kötöttség: 5 naptári nap
• Fizetési konstrukció: 24 000 000 Ft saját erő + 30 000 000 Ft banki lakáshitel

Péter letétbe helyez 6 000 000 Ft-ot az ingatlanközvetítő ügyvédi letéti számlájára, és átadja a vételi ajánlatot az eladónak.

Mi történhet a 6 millió forintos biztosítékkal?

A) Forgatókönyv: Az eladó a 3. napon aláírja az elfogadó nyilatkozatot

A 6 000 000 Ft letét automatikusan foglalóvá alakul. A felek 10 nap múlva megkötik az ügyvédi adásvételi szerződést. A bank megadja a 30 millió forintos hitelt. A vásárlás sikeresen lezárul, a 6 millió forintos foglaló beleszámít a 60 milliós vételárba (Péternek már csak 24 milliót kell utalnia saját erőből és 30 milliót hitelből).

B) Forgatókönyv: Péter a 4. napon talál egy jobb lakást és visszalép

Mivel az eladó már írásban elfogadta az ajánlatot az ajánlati kötöttségi időn belül, a szerződés létrejött. Péter visszalépése jogellenes kötelezettségszegés. Péter elveszíti a 6 000 000 Ft foglalót.

C) Forgatókönyv: Az eladó elfogadja az ajánlatot, de 1 hét múlva kap egy 65 milliós ajánlatot és visszalép

Az eladó megszegte az elfogadott ajánlatból eredő kötelezettségét. Az eladó köteles visszafizetni Péternek a 6 000 000 Ft eredeti foglalót, és további 6 000 000 Ft kötbér jellegű büntetést fizetni. Péter összesen 12 000 000 Ft-ot kap vissza.

D) Forgatókönyv: Péter elfelejtett hitel-elutasítási záradékot tenni az ajánlatba, és a bank elutasítja a hitelt

Mivel az ajánlatban nem szerepelt bontó feltételként a hitel jóváhagyása, a meghiúsulás Péter érdekkörébe tartozik. Péter nem tudja kifizetni a vételárat, így az eladó jogosult felmondani a szerződést és megtartani a 6 000 000 Ft foglalót.

Gyakori kérdések

Visszavonható-e a vételi ajánlat, ha az eladó még nem válaszolt?

A Ptk. 6:65. § (1) bekezdése szerint az ajánlat visszavonható, ha a visszavonási nyilatkozat legkésőbb az ajánlattal egyidejűleg vagy azt megelőzően érkezik meg az eladóhoz. Ha az ajánlat már megérkezett az eladóhoz, és rögzítettél ajánlati kötöttségi határidőt, az ajánlatot a határidő lejárta előtt egyoldalúan már nem vonhatod vissza, kivéve, ha erre a jogot az ajánlatban kifejezetten fenntartottad.

Kötelező-e ügyvéd jelenléte a vételi ajánlat megírásához?

Törvényileg nem kötelező, a vételi ajánlat magánokiratként ügyvédi ellenjegyzés nélkül is jogilag érvényes, ha a felek írásban aláírják. Ugyanakkor az ingatlan nagy értéke és a foglaló kockázata miatt erősen ajánlott, hogy a vételi ajánlat szövegét még az aláírás előtt nézesse át a vevő az adásvételt később lebonyolító ügyvéddel.

Mi történik, ha az eladó módosításokkal fogadja el az ajánlatot?

Ha az eladó az ajánlatot nem változatlan tartalommal fogadja el (például magasabb vételárat kér, vagy más birtokbaadási dátumot szab meg), a Ptk. 6:67. §-a szerint ez a válasz az eredeti ajánlat visszautasításának és egyben új ajánlat megtételének minősül. Ekkor a vevő dönthet úgy, hogy elfogadja az új ajánlatot, vagy eláll az üzlettől. Az eredetileg befizetett biztosíték ilyenkor visszajár a vevőnek.

Foglaló-e a vételi ajánlattal egyidejűleg átadott pénzösszeg?

Csak akkor minősül foglalónak, ha a dokumentumból az átadás foglaló rendeltetése egyértelműen kitűnik (Ptk. 6:185. §). Ha a dokumentum csupán “letétként” vagy “ajánlati biztosítékként” hivatkozik rá, és nem rendezi a meghiúsulás szankcióit, a pénz jogilag előlegnek számít, ami a megállapodás elmaradása esetén minden esetben visszajár.

Mennyi az ideális ajánlati kötöttségi idő?

A leggyakoribb és ésszerű időtartam 3 és 8 naptári nap között van. A 24-48 órás határidő túl rövid lehet az eladónak (különösen, ha több tulajdonosa van az ingatlannak), míg a 10 napnál hosszabb határidő indokolatlanul leköti a vevő tőkéjét és vételi szándékát.

Mi történik, ha a bank nem hagyja jóvá a lakáshitelemet?

Ha a vételi ajánlat tartalmazza a pontosan megfogalmazott hitel-elutasítási záradékot, a megállapodás következmények nélkül megszűnik, és a befizetett foglaló/letét hiánytalanul visszajár neked. Ha ez a záradék hiányzik az ajánlatból, a hitel elutasítása a te kötelezettségszegésednek minősül, és elveszíted a kifizetett foglalót.