Az ingatlan tulajdoni lap lekérdezése az egyik leggyakoribb földhivatali ügyintézés Magyarországon. Akár lakást vásárolsz, akár hitelt veszel fel, akár egyszerűen ellenőrizni szeretnéd egy telek jogi állapotát — a tulajdoni lap az az okirat, amelyből minden lényeges adat kiderül. A dokumentum közhiteles, tehát a benne szereplő adatokról törvényi vélelem szól: amíg nem bizonyítják az ellenkezőjét, azok a valóságnak megfelelnek.
2025 óta a tulajdoni lap lekérés az újonnan bevezetett E-ING (Elektronikus Ingatlan-nyilvántartás) rendszeren keresztül történik, amely a korábbi Földhivatal Online felületet váltotta fel. A tulajdoni lap letöltése néhány perc alatt elvégezhető otthonról, az ingatlan tulajdoni lap lekérdezése pedig akár ingyenesen is megoldható — bizonyos feltételek mellett. Ebben az útmutatóban végigvezetünk a teljes folyamaton: a dokumentumtípusok közötti különbségektől a díjakon és a lépésről lépésre bemutatott online lekérésen át egészen a széljegyek és a III. rész bejegyzéseinek értelmezéséig.
Mielőtt belevágunk, érdemes összefoglalni a legfontosabb tudnivalókat, amelyeket 2026-ban szem előtt kell tartanod.
Megjegyzés
Kulcsadatok 2026
- Az online (e-hiteles) tulajdoni lap másolat díja: 4 800 Ft/ingatlan
- Papíralapú hiteles másolat a kormányablakban: 10 000 Ft/ingatlan
- Nem hiteles tulajdoni lap (szemle vagy teljes): 1 000 Ft/ingatlan
- Magánszemélyek évente 2 alkalommal ingyenesen kérhetnek le nem hiteles tulajdoni lapot saját ingatlanukról
- A lekéréshez Ügyfélkapu+ vagy DÁP (Digitális Állampolgárság Program) azonosítás szükséges
- Jogosulatlan ingyenes lekérés büntetése: a díj háromszorosa (e-hitelesnél akár 14 400 Ft)
Mi az a tulajdoni lap, és miért van rá szükséged?
A tulajdoni lap (röviden: TL) az ingatlan-nyilvántartás központi dokumentuma. Minden magyarországi ingatlant — legyen az lakás, családi ház, telek, szántóföld vagy garázs — egyedi helyrajzi számon tartanak nyilván, és ehhez a számhoz tartozik a tulajdoni lap. A dokumentum hitelesen tanúsítja az adott ingatlan fizikai jellemzőit, a tulajdonosi viszonyokat és az ingatlant terhelő jogokat.
A tulajdoni lap három fő részből és egy fejlécből áll:
| Rész | Elnevezés | Tartalom |
|---|---|---|
| Fejléc | Azonosító adatok + széljegy | Település neve, helyrajzi szám, folyamatban lévő eljárás jelzése |
| I. rész | Az ingatlan adatai (műszaki rész) | Cím, fekvés (bel-/külterület), terület m²-ben, művelési ág, épület rendeltetése, jogi jelleg |
| II. rész | Tulajdonosi adatok | Tulajdonos(ok) neve, születési adatai, lakcíme, tulajdoni hányad, szerzés jogcíme |
| III. rész | Terhek és jogok (teherlap) | Jelzálogjog, haszonélvezeti jog, végrehajtási jog, elidegenítési tilalom, szolgalmi jog |
A jogszabályi hátteret a 2021. évi C. törvény az ingatlan-nyilvántartásról (Inytv.) adja, amely 2025. január 15-én lépett hatályba. A díjakat az 1/2024. (I. 30.) KTM rendelet — a 6/2024. (VI. 28.) KTM rendelet módosításával — határozza meg; ezek a tételek 2024. július 29. óta változatlanul érvényesek.
Szemle, teljes és ügyleti másolat — melyiket válaszd?
A tulajdoni lapnak három lekérhető változata létezik. A választás attól függ, milyen célra kell a dokumentum.
Tulajdoni lap szemle
A szemle kizárólag az aktuálisan hatályos bejegyzéseket tartalmazza. Megmutatja, ki a jelenlegi tulajdonos, milyen terhek állnak fenn, és milyen jogok kapcsolódnak az ingatlanhoz — de a korábban törölt bejegyzéseket nem. Ingatlanvásárlás előtti tájékozódáshoz, gyors állapotfelméréshez ez a leggyakrabban választott típus.
Teljes tulajdoni lap másolat
A teljes másolat az érvényes adatok mellett tartalmazza az összes korábbi, már törölt bejegyzést is — áthúzott formában. Ebből követhető a tulajdonosi láncolat (ki, mikor, milyen jogcímen szerezte meg az ingatlant), a korábbi jelzálogjogok és minden egyéb lezárt jogi tény. Jogi eljárásokhoz, hitelbírálathoz vagy bonyolultabb tulajdonjogi kérdések tisztázásához érdemes ezt kérni.
Ügyleti tulajdoni lap
Az ügyleti másolat a teljes tulajdoni lap tartalmát egészíti ki a jogosultak részletes azonosító adataival (a személyi azonosítót kivéve). Ezt jellemzően jogi képviselők — ügyvédek, közjegyzők — használják eljárásaik során.
Tipp
Ha csak azt szeretnéd gyorsan ellenőrizni, hogy egy kiszemelt lakás tehermentes-e és ki a valódi tulajdonos, a szemle változat bőven elegendő és olcsóbb. Teljes másolatra akkor van szükséged, ha az ingatlan történetét is látni akarod — például öröklési ügyben vagy ha gyanús tulajdonosi láncolatot szeretnél feltárni.
A tulajdoni lap lekérdezés díjai 2026-ban
A tulajdoni lap ára attól függ, milyen csatornán és milyen formátumban kéred. Az alábbi táblázat a 2026-ban érvényes díjakat foglalja össze:
| Dokumentum típusa | Díj |
|---|---|
| Nem hiteles tulajdoni lap — szemle vagy teljes (online, E-ING) | 1 000 Ft |
| E-hiteles tulajdoni lap másolat — szemle vagy teljes (online, E-ING) | 4 800 Ft |
| Papíralapú hiteles tulajdoni lap másolat (kormányablak/földhivatal) | 10 000 Ft |
| Hiteles térképmásolat (online) | 5 000 Ft |
Ingyenes tulajdoni lap lekérés
Természetes személyek (magánszemélyek) évente két alkalommal díjmentesen kérhetik le a nem hiteles tulajdoni lapot, de kizárólag az alábbi feltételekkel:
- Az ingatlan a lekérő személy saját tulajdonában áll (vagy társtulajdonos)
- A lekérés az E-ING rendszeren keresztül történik (online)
- Az éves két ingyenes keret még nem merült ki
Figyelem
Ha valaki más tulajdonában álló ingatlanra próbálja igénybe venni az ingyenes keretet, az jogosulatlan lekérdezésnek minősül. Ennek szankciója a dokumentum díjának háromszorosa — e-hiteles lap esetén ez 14 400 Ft, papíralapú másolatnál 30 000 Ft.
Számított példa: mennyibe kerül egy ingatlanvásárlás előtti ellenőrzés?
Tegyük fel, hogy két lakást néztél meg Budapesten, és mindkettőnél szeretnéd ellenőrizni a tulajdoni lapot, mielőtt ajánlatot teszel. Nem vagy tulajdonos egyikben sem, tehát az ingyenes keret nem alkalmazható.
- 2 db nem hiteles szemle (tájékozódáshoz): 2 × 1 000 Ft = 2 000 Ft
- Ha a kiválasztott lakásnál az ügyvéded e-hiteles másolatot kér: 4 800 Ft
- Összesen (2 nem hiteles szemle + 1 e-hiteles): 6 800 Ft
Ha mindkét lakásról hiteles másolatot kérnél a kormányablakban, az 2 × 10 000 Ft = 20 000 Ft lenne. Az online lekérés tehát jelentős megtakarítást jelent.
Tulajdoni lap lekérés online — lépésről lépésre
Az ingatlan tulajdoni lap lekérdezése 2025 szeptembere óta az E-ING (Elektronikus Ingatlan-nyilvántartás) rendszeren keresztül történik. A korábbi Földhivatal Online portál tulajdoni lapra vonatkozó funkciói teljes egészében ide kerültek át.
A lekérés menete a következő:
-
Nyisd meg a Földhivatali Portált a foldhivatal.hu oldalon, és kattints a „Tulajdonilap-lekérdezés (E-Ing)” gombra. Ez átirányít a magyarorszag.hu központi azonosítási felületére.
-
Jelentkezz be Ügyfélkapu+ vagy DÁP (Digitális Állampolgárság Program) azonosítással. E-személyi igazolvány is elfogadott. A régi, egyfaktoros Ügyfélkapu már nem használható — kétlépcsős hitelesítés (Ügyfélkapu+) szükséges.
-
Keresd meg az ingatlant. Két módszer áll rendelkezésre:
- Helyrajzi szám alapján: add meg a települést és a helyrajzi számot (ez a legpontosabb módszer)
- Cím alapján: add meg a települést, utcát, házszámot (társasháznál az emelet/ajtó számot is)
-
Válaszd ki a dokumentum típusát: szemle, teljes másolat vagy ügyleti másolat, illetve hiteles vagy nem hiteles változat.
-
Fizess (amennyiben nem az ingyenes keretből kéred). A fizetés online, bankkártyával történik.
-
Töltsd le a PDF-et. A rendszer a fizetés után azonnal elkészíti a dokumentumot, amely PDF formátumban letölthető és menthető.
Tipp
A helyrajzi számot nem mindig tudod fejből. Megtalálod a korábbi adásvételi szerződésben, a közüzemi számlákon, az önkormányzati adóértesítőn, vagy akár a Kormányhivatalok térképi keresőjében. Ha a cím alapú keresés nem ad pontos találatot — például tanyás, külterületi ingatlanoknál —, a helyrajzi szám a legbiztosabb azonosító.
Személyes ügyintézés: kormányablak és földhivatal
Ha papíralapú, pecséttel ellátott hiteles tulajdoni lap másolatra van szükséged — például mert a külföldi hatóság vagy a hitelintézet kifejezetten ezt kéri —, személyesen is intézheted az ügyet.
Az ügyintézéshez a területileg illetékes kormányhivatal földhivatali osztályát vagy bármely kormányablakot felkeresheted. Szükséged lesz:
- személyazonosító igazolványra,
- az ingatlan címére vagy helyrajzi számára,
- 10 000 Ft igazgatási szolgáltatási díjra (amely készpénzben vagy kártyával fizethető).
Az ügyintézés általában 15–30 percet vesz igénybe; a másolatot a helyszínen, azonnal megkapod.
TakarNet: intézményi hozzáférés
A TakarNet a földhivatali adatbázishoz való közvetlen, professzionális hozzáférést biztosító rendszer. Elsősorban ügyvédi irodák, közjegyzők, bankok, végrehajtók és önkormányzatok használják előfizetés és digitális tanúsítvány alapján. Magánszemélyként nincs szükséged rá — az E-ING rendszer minden lakossági igényt kiszolgál.
A TakarNet előnye az intézményi felhasználók számára, hogy tömeges lekérdezésekre, automatizált adatellenőrzésre és API-alapú integrációra is alkalmas.
Mit jelentenek a széljegyek?
A széljegy a tulajdoni lap fejlécében megjelenő ideiglenes tájékoztató jelzés. Nem végleges bejegyzés — csupán azt jelzi, hogy az ingatlannal kapcsolatban valamilyen földhivatali eljárás van folyamatban, amelyet még nem bíráltak el.
Tipikus széljegyes helyzetek:
- Adásvételi szerződés benyújtása után, amíg az új tulajdonos bejegyzése meg nem történik
- Jelzálogjog bejegyzési vagy törlési kérelem elbírálás alatt
- Végrehajtási jog bejegyzése iránti megkeresés
- Tulajdonjog-fenntartás az eladó javára
A széljegy nem feltétlenül jelent problémát — például egy hiteltörlesztés utáni jelzálogtörlés is széljegyként jelenik meg addig, amíg a földhivatal véglegesen törli a terhet. Ugyanakkor ingatlanvásárlás előtt mindig tisztázd, mi áll a széljegy mögött, mert a benyújtott kérelem kimenetele (helyt adás vagy elutasítás) még kérdéses.
Figyelem
Ha a kinézett ingatlan tulajdoni lapján széljegy szerepel, ne köss adásvételi szerződést anélkül, hogy az ügyvéded tisztázta volna a széljegy tartalmát és jogi következményeit. A széljegyes ingatlan forgalomképes ugyan, de a vásárló kockázata jelentősen megnő.
A III. rész bejegyzései — a teherlap értelmezése
A tulajdoni lap III. része — közismert nevén a teherlap — az ingatlant érintő jogokat, terheket és korlátozásokat tartalmazza. Ez a rész döntő jelentőségű ingatlanvásárláskor, mert itt derül ki, hogy az ingatlan valóban tehermentes-e.
A leggyakoribb III. részi bejegyzések:
Jelzálogjog
A leggyakoribb teher: egy bank vagy más hitelintézet a nyújtott kölcsön biztosítékaként jelzálogjogot jegyeztet be az ingatlanra. A bejegyzés tartalmazza a jogosult nevét és a biztosított követelés összegét. A hitel visszafizetése után a jelzálogjog törlését külön kérelmezni kell.
Végrehajtási jog
Ha az ingatlan tulajdonosának lejárt tartozása van (adó, hitel, tartásdíj stb.), a végrehajtó végrehajtási jogot jegyeztet be. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan akár árverésre is kerülhet. Ilyen bejegyzéssel terhelt ingatlan vásárlása rendkívül kockázatos.
Haszonélvezeti jog
A haszonélvező — aki jellemzően a korábbi tulajdonos vagy családtagja — jogosult az ingatlan használatára és hasznainak szedésére, anélkül hogy tulajdonos lenne. Holtig tartó haszonélvezeti jog esetén a bejegyzés a jogosult haláláig fennmarad. Ez korlátozza az ingatlan forgalomképességét és értékét.
Elidegenítési és terhelési tilalom
Ilyen bejegyzés esetén az ingatlant nem lehet eladni és nem lehet további terheket (pl. újabb jelzálogot) bejegyezni rá. Gyakori banki hiteleknél — a bank a hitelszerződés alapján elidegenítési tilalmat kér az ingatlanra.
Szolgalmi jog
Lehet átjárási jog (a szomszédnak joga van átjárni a telken), vezetékjog (közművezeték halad át a területen) vagy más használati korlátozás. A szolgalmi jog nem akadályozza az eladást, de csökkentheti az ingatlan értékét.
Tartási és életjáradéki jog
Az ingatlan tulajdonjogáért cserébe a tulajdonos tartási kötelezettséget vállalt valaki felé. Amíg a tartási jog fennáll, az ingatlan forgalomképessége korlátozott.
Az e-hiteles és nem hiteles tulajdoni lap különbsége
2023 óta az elektronikus tulajdoni lap is kérhető hiteles formában. Ennek gyakorlati jelentősége:
| Szempont | Nem hiteles | E-hiteles |
|---|---|---|
| Díj | 1 000 Ft | 4 800 Ft |
| Felhasználás | Tájékozódás, saját célú ellenőrzés | Hivatalos eljárás, banknak, ügyvédnek, bíróságnak |
| Joghatás | Nincs közhiteles jelleg | Közhiteles, teljes bizonyító erő |
| Formátum | PDF elektronikus aláírással és időbélyeggel | |
| Elfogadja-e a bank? | Általában nem | Igen |
Ha pusztán magadnak szeretnéd ellenőrizni az ingatlan állapotát, a nem hiteles változat is megfelel. Hivatalos ügyekhez — hitelfelvétel, adásvétel, bírósági eljárás — kizárólag a hiteles másolat fogadható el.
A tulajdoni lap lekérdezés folyamatábrája
- 1Nyisd meg a foldhivatal.hu oldalt
- 2Kattints: Tulajdonilap-lekérdezés (E-Ing)
- 3Lépj be Ügyfélkapu+ vagy DÁP azonosítással
- 4Keresd meg az ingatlant helyrajzi szám vagy cím alapján
- Saját ingatlan és van ingyenes keret?
- ✓IgenVálassz: nem hiteles szemle/teljes - ingyenes
- Töltsd le a PDF-et
- ✕NemVálassz dokumentumtípust és fizess online
- Töltsd le a PDF-et
Gyakori kérdések
Mennyibe kerül a tulajdoni lap lekérdezése 2026-ban?
A nem hiteles tulajdoni lap ára online 1 000 Ft, az e-hiteles másolat 4 800 Ft, a papíralapú hiteles másolat a kormányablakban 10 000 Ft. Saját ingatlan esetén évente kétszer ingyenesen is lekérheted a nem hiteles változatot.
Hogyan tudom ingyen lekérni a tulajdoni lapot?
Ha az ingatlan a saját tulajdonodban áll, az E-ING rendszeren keresztül évente két alkalommal díjmentesen igényelhetsz nem hiteles tulajdoni lap másolatot. Az ingyenes keret naptári évenként újraindul.
Szükségem van Ügyfélkapura a tulajdoni lap letöltéséhez?
Igen. Az online tulajdoni lap lekéréshez kétlépcsős azonosítás szükséges: Ügyfélkapu+ (a régi, egyfaktoros Ügyfélkapu már nem elegendő) vagy DÁP azonosítás. E-személyi igazolvánnyal is bejelentkezhetsz.
Mi a különbség a szemle és a teljes tulajdoni lap között?
A szemle csak az aktuálisan hatályos bejegyzéseket mutatja — a jelenlegi tulajdonost, a fennálló terheket és jogokat. A teljes másolat ezen felül tartalmazza a már törölt bejegyzéseket is, tehát az ingatlan teljes jogi történetét.
Bárki lekérheti bármely ingatlan tulajdoni lapját?
Igen. Az ingatlan-nyilvántartás nyilvános, tehát bármely ingatlan tulajdoni lapja lekérhető — nem szükséges tulajdonosnak lenni. A díjköteles lekérésnél nincs korlátozás. Az ingyenes keret viszont kizárólag a saját tulajdonú ingatlanra vonatkozik.
Mit tegyek, ha széljegy van a kiszemelt ingatlan tulajdoni lapján?
Mindenképpen kérd az eladó tájékoztatását a széljegy tartalmáról, és az ügyvéded kérje be a kapcsolódó okiratokat. Ne írj alá adásvételi szerződést, amíg nem tisztázódott, hogy a folyamatban lévő eljárás milyen hatással lehet a tulajdonjog átruházására.
Mennyi ideig érvényes a tulajdoni lap másolat?
Jogszabály nem ír elő kifejezett érvényességi időt, de a tulajdoni lap mindig csak a lekérdezés pillanatában fennálló állapotot tükrözi. A bankok jellemzően 30 napnál nem régebbit fogadnak el; bírósági eljárásban is friss másolatot szoktak kérni.
Hol található a régi Földhivatal Online felület?
A korábbi Földhivatal Online rendszer tulajdoni lap lekérdezési funkciói 2025 szeptemberétől az E-ING rendszerbe kerültek. A foldhivatal.hu portálon továbbra is elérhető a Földhivatal Online felület, de csak térképmásolatok, társasházi információk és földmérési adatszolgáltatás céljára.