Elidegenítési és terhelési tilalom: mit jelent és mikor törlik

Amikor ingatlant vásárolsz, jelzáloghitelt veszel fel vagy állami lakástámogatást kötsz le, a tulajdoni lapon gyakran találkozol az elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzésével. Ez a jogintézmény az egyik legelterjedtebb hitelezői és állami biztosíték Magyarországon. Első ránézésre ijesztőnek tűnhet, hiszen korlátozza a saját ingatlanod feletti rendelkezési jogot, ám a mindennapi ingatlanpiaci gyakorlatban teljesen megszokott eleme az adásvételeknek és a hitelezésnek.

A korlátozás lényege, hogy a tulajdonos a jogosult — például a hitelező bank vagy a Magyar Állam — írásbeli hozzájárulása nélkül nem adhatja el, nem ajándékozhatja el, és újabb joggal vagy teherrel sem terhelheti meg az ingatlant. Ez garanciát nyújt a hitelezőnek arra, hogy a hitel vagy a támogatás mögött álló ingatlanfedezet értéke és jogi helyzete ne változzon meg a tudta és jóváhagyása nélkül.

Szerencsére a tilalom jelenléte nem jelenti azt, hogy az ingatlan eladása vagy átalakítása lehetetlenné válna. A megfelelő tehermentesítési lépések betartásával az elidegenítési és terhelési tilalom törlése zökkenőmentesen lebonyolítható, akár végtörlesztésből, akár a vevő által fizetett vételárból vagy fedezetcseréből valósul meg a folyamat. Ebben az útmutatóban lépésről lépésre áttekintjük a jogszabályi hátteret, a törlési eljárást és a leggyakoribb élethelyzeteket.

Az elidegenítés jelentése és a tilalom jogi természete

A jogi kifejezések világában az elidegenítés jelentése nem más, mint a tulajdonjog átruházása egy másik személyre. Elidegenítésnek minősül az ingatlan adásvétele, cseréje, elajándékozása, de akár a társasági vagyoni hozzájárulásként (apportként) történő átadása is. Ezzel szemben a terhelés az a jogi cselekmény, amikor az ingatlanra valamilyen korlátozott dologi jogot vagy követelést jegyeznek be — mint például jelzálogjogot, haszonélvezeti jogot, telki szolgalmat vagy vételi jogot.

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:31. §–5:34. § szakasza szerint az elidegenítési és terhelési tilalom nem létezhet önállóan, „levegőben lógó” korlátozásként. A jogszabály szigorúan előírja, hogy ilyen tilalmat kizárólag a tulajdonjog tárgyára vonatkozó jog (például jelzálogjog, opciós jog, ajándék visszakövetelési joga vagy vételárelőleg-követelés) biztosítása érdekében lehet alapítani. A gyakorlatban az elidegenítési tilalom szinte kivétel nélkül a jelzálogjog kiegészítő biztosítékaként jelenik meg az ingatlan-nyilvántartásban.

Az ingatlan-nyilvántartásban a tilalom fennállása alatt a tulajdonos által kötelezettségszegően tett jognyilatkozatok (például a jogosult beleegyezése nélkül megkötött adásvételi szerződés) a tilalom jogosultjával szemben hatálytalanok. Ez azt jelenti, hogy a hitelező vagy az állam felé a tiltott ügylet nem vált ki joghatást: a jogosult végrehajtást indíthat az ingatlanra, mintha az adásvétel meg sem történt volna.

Hol látható a tilalom a tulajdoni lapon?

Az ingatlan jogi státuszának megismeréséhez minden esetben az ügyfélkapun vagy földhivatalban lekérhető, hiteles tulajdoni lapot kell tanulmányozni. A tulajdoni lap három fő részből áll: az I. rész az ingatlan számszaki és fizikai adatait, a II. rész a tulajdonosok adatait és tulajdoni hányadait tartalmazza, míg a III. rész a terheket sorolja fel.

Az elidegenítési és terhelési tilalom mindig a tulajdoni lap III. részén jelenik meg, közvetlenül ahhoz a joghoz kapcsolódva, amelynek biztosítására szolgál. Egy tipikus bejegyzés az alábbi adatokat tartalmazza:

1. A bejegyzés sorszáma és határozatszáma: Azonosítja a földhivatali döntést és annak dátumát.
2. A biztosított főjog megnevezése: Például „Jelzálogjog 25 000 000 Ft és járulékai erejéig”.
3. A tilalom pontos megnevezése: „Elidegenítési és terhelési tilalom a jelzálogjog biztosítására”.
4. A jogosult megnevezése: A pénzintézet pontos neve, vagy állami támogatás esetén a „Magyar Állam képviseletében a Magyar Államkincstár / Területileg illetékes Kormányhivatal”.

Ha az ingatlan-nyilvántartásban törlési kérelem vagy újabb teher bejegyzése van folyamatban, az a tulajdoni lap fejléce alatt, a széljegyen látható. A széljegy jelzi a földhivatalhoz beérkezett, de még el nem elbírált kérelmeket.

Ki javára és milyen alapon jegyezhető be a korlátozás?

A gyakorlatban az elidegenítési és terhelési tilalom három fő jogcímen kerül bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba:

1. Banki jelzáloghitelek

A pénzintézetek a lakáshitelek, szabad felhasználású jelzáloghitel-szerződések és hitelkiváltások mellé kivétel nélkül megkövetelik a tilalom bejegyzését. A bank jelzálogjoga és a hozzá kapcsolódó tilalom biztosítja, hogy a kölcsönvevő a hitel teljes futamideje alatt ne tudja eladni vagy felhalmozott más adósságokkal megterhelni az ingatlant a bank előzetes írásbeli engedélye nélkül.

2. Állami lakástámogatások (CSOK, CSOK Plusz, Falusi CSOK)

A Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK), a CSOK Plusz és a Falusi CSOK keretében nyújtott vissza nem térítendő támogatások és kamattámogatott hitelek mellé a vonatkozó kormányrendeletek alapján 10 éves időtartamra jegyeznek be jelzálogjogot, valamint elidegenítési és terhelési tilalmat a Magyar Állam javára. Ez a korlátozás garantálja, hogy a támogatott családok a jogszabályban előírt 10 évig életvitelszerűen a lakásban lakjanak, és azt ne értékesítsék vagy adják bérbe.

3. Magánszemélyek közötti megállapodások

Bár ritkább, magánszemélyek is alapíthatnak tilalmat. Leggyakoribb esetei:

• Ajándékozási szerződés: A szülők vagy nagyszülők az ajándékozott ingatlanra a saját javukra haszonélvezeti jogot és elidegenítési tilalmat jegyeztetnek be az ajándék esetleges eladása ellen.
• Tartási és életjáradéki szerződés: Az eltartott javára bejegyzett tartási jog biztosítására.
• Vételárelőleg vagy részletfizetés: Ha a vevő még nem fizette ki a teljes vételárat, az eladó a tulajdonjog-fenntartás mellett tilalmat köthet ki.

Mit tehetsz és mit nem a korlátozás alatt?

A tulajdonos jogi helyzete a tilalom fennállása alatt nem korlátlan. Az alábbi táblázat és összefoglaló áttekinti a tiltott és az engedélyezett cselekményeket:

Ingatlaneladás és tehermentesítés tilalom fennállása esetén

Gyakori tévhit, hogy az elidegenítési és terhelési tilalom alatt álló ingatlant egyáltán nem lehet eladni. A valóságban a magyar ingatlanpiaci adásvételek jelentős része terhelt ingatlanok értékesítésével valósul meg. A folyamat kulcsa a szigorúan szabályozott tehermentesítési eljárás.

Standard adásvétel esetén a tehermentesítés az alábbi lépésekből áll:

1. Tartozásigazolás lekérése: Az eladó írásban kéri a bankjától vagy a Kormányhivataltól a fennálló tőke-, kamat- és járuléktartozás pontos igazolását, valamint az előtörlesztési számlaszámot.

2. Adásvételi szerződés megkötése: Az ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződésben pontosan rögzíteni kell, hogy a vevő vételárrészletéből (vagy saját önrészéből) mekkora összeget utalnak közvetlenül a hitelező tehermentesítési számlájára.

3. Közvetlen törlesztés a vételárból: A vevő vagy a vevőt hitelező új bank nem az eladó magánszámlájára, hanem közvetlenül a fennálló hitelt nyújtó bank technikai számlájára utalja a tehermentesítéshez szükséges összeget.

4. Törlési engedély kiadása: A pénzintézet a teljes összeg beérkezését követően (általában 5–10 munkanapon belül) kiadja az alakszerű (közjegyzői vagy ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott) törlési engedélyt (kiadási nyilatkozatot).

5. Földhivatali benyújtás: A törlési engedélyt az eladó vagy az eljáró ügyvéd benyújtja a területileg illetékes földhivatalhoz, ahol átvezetik a kérelmet.

6. Tartozásigazolás bekérése a banktól / MÁK-tól

7. Adásvételi szerződés megkötése tehermentesítési záradékkal

8. Vételárrészlet utalása közvetlenül a tehermentesítési számlára

9. Hitelező kiadja a törlési engedélyt (kiadási nyilatkozat)

10. Földhivatali kérelmezés és a tilalom törlése a tulajdoni lapról

Elidegenítési és terhelési tilalom törlése: lépések és költségek 2026-ban

Az elidegenítési és terhelési tilalom törlése hivatalos ingatlan-nyilvántartási eljárás keretében történik. A földhivatal önként, automatikusan még a hitel lejártakor sem törli a terhet; a törléshez minden esetben alakszerű kérelem és a jogosult alakszerű nyilatkozata szükséges.

Szükséges dokumentumok

• Jogosult törlési engedélye (kiadási nyilatkozat): A bank, a Magyar Államkincstár vagy a magánszemély által aláírt, közjegyzői okiratba foglalt vagy ügyvéd által ellenjegyzett nyilatkozat, amelyben hozzájárul a jelzálogjog és a tilalom törléséhez.
• Ingatlan-nyilvántartási kérelem: A földhivatali nyomtatvány, amelyet a tulajdonos vagy a meghatalmazott ügyvéd tölt ki.
• Meghatalmazás: Amennyiben az eljárásban jogi képviselő (ügyvéd) jár el.

Földhivatali díjak és határidők 2026-ban

A törlési eljárás igazgatási szolgáltatási díjait az 1996. évi LXXXV. törvény és a kapcsolódó miniszteri rendeletek határozzák meg:

• Általános törlési / változásbejegyzési díj: 10 600 Ft / ingatlan. Ha a jelzálogjog és az elidegenítési és terhelési tilalom egy határozattal, azonos jogcímen kerül törlésre, a földhivatal egyetlen változásbejegyzési díjat számít felszínre.
• Soron kívüli eljárás díja: További 16 000 Ft / ingatlan. A soron kívüli kérelem benyújtásával az elbírálási határidő az általános 30 napról 8 munkanapra rövidül.
• E-hiteles tulajdoni lap lekérdezése: A törlés megtörténtének ellenőrzéséhez kiállított elektronikus tulajdoni lap díja 4 800 Ft.

Állami lakástámogatások (CSOK) miatti tilalom kezelése eladáskor

Ha az ingatlanon a Magyar Állam javára jegyeztek be elidegenítési és terhelési tilalmat CSOK vagy Falusi CSOK miatt, és a 10 éves tilalmi idő lejárta előtt szeretnéd eladni a lakást, két fő jogi út áll rendelkezésedre:

A) Fedezetcsere (átjegyzés másik ingatlanra)

A Kormányhivatal Lakástámogatási Osztálya engedélyezheti a jelzálogjog és a tilalom átjegyzését a vásárolt vagy épített újabb ingatlanra. Ennek előfeltétele, hogy az új ingatlan hasznos alapterülete és forgalmi értéke elérje a jogszabályban előírt minimális mértéket. A fedezetcsere során a támogatás összegét a törlés és az új bejegyzés közötti időszakra kincstári letéti számlára kell befizetni, amit az új ingatlan megszerzése után visszautalnak.

B) Önkéntes visszafizetés

Ha nem vásárolsz másik ingatlant, vagy az új ingatlan nem felel meg a törvényi feltételeknek, a kapott támogatást (és annak jogszabályi kamatait) vissza kell fizetned a Magyar Államkincstár kijelölt számlájára. A befizetés igazolása után a Kormányhivatal kiadja a törlési engedélyt, így az elidegenítési és terhelési tilalom törlése végrehajthatóvá válik.

Gyakorlati számszerű példa: tehermentesítés és eladás 2026-ban

Nézzünk meg egy lépésről lépésre kiszámolt, valódi összegekkel működő példát a tehermentesítési és adásvételi folyamatra.

Kiinduló helyzet:

• Kovács Péter eladó értékesíti budapesti társasházi lakását 60 000 000 Ft-os vételáron.
• A tulajdoni lap III. részén az alábbi terhek szerepelnek:
  1. Jelzálogjog és elidegenítési és terhelési tilalom az Alfa Bank Nyrt. javára: fennálló tőketartozás 15 400 000 Ft.
  2. Jelzálogjog és tilalom a Magyar Állam javára (Falusi CSOK 10 éves tilalom 6. éve): támogatás összege 2 600 000 Ft.
• Nagy Zsófia vevő 20 000 000 Ft saját erővel és 40 000 000 Ft banki hitellel vásárolja meg az ingatlant.

Pénzügyi elszámolás és teljesítési lépések:

1. Szerződéskötés és foglaló: Zsófia a szerződéskötéskor átutal 6 000 000 Ft foglalót Péter folyószámlájára.

2. Banki tehermentesítés (Alfa Bank): Péter beszerezi az Alfa Bank hivatalos tartozásigazolását. Zsófia a saját erejének fennmaradó részéből (9 400 000 Ft) és a foglaló egy részéből közvetlenül az Alfa Bank tehermentesítési számlájára utal 15 400 000 Ft-ot.

   • Az Alfa Bank kiadja a törlési nyilatkozatot.
   • Földhivatali törlési díj: 10 600 Ft.

3. Állami tehermentesítés (CSOK fedezetcsere): Péter egyidejűleg egy újabb lakást vásárol 45 000 000 Ft-ért, ezért a Kormányhivatalnál fedezetcserét kér. A 2 600 000 Ft támogatási összeget átmenetileg kincstári letéti számlára helyezi el.

   • A Kormányhivatal kiadja a törlési engedélyt a régi lakásra.
   • Földhivatali törlési díj: 10 600 Ft.
   • Péter soron kívüli ügyintézést kér a földhivatalban mindkét törlésre: 2 × 16 000 Ft = 32 000 Ft.

4. Végső vételárrészlet és tehermentes ingatlan megszerzése: Miután mindkét törlési engedély széljegyre kerül a földhivatalban, Zsófia hitelező bankja átutalja a fennmaradó 38 600 000 Ft-ot Péter részére.

Összesített földhivatali eljárási költség az eladó oldalán:

• 2 db törlési eljárási díj: 2 × 10 600 Ft = 21 200 Ft.
• 2 db soron kívüli eljárási díj: 2 × 16 000 Ft = 32 000 Ft.
• 1 db e-hiteles tulajdoni lap ellenőrzésképpen: 4 800 Ft.
• Összes eljárási költség: 58 000 Ft.

Gyakori kérdések

Eladható-e az ingatlan, ha elidegenítési és terhelési tilalom van rajta?

Igen, az ingatlan eladható, de az adásvétel végrehajtásához a tilalom jogosultjának (bank vagy állam) hozzájárulása szükséges. A gyakorlatban a vevő által fizetett vételárból egyenesen a hitelező bank tehermentesítési számlájára utalják a fennálló tartozást, aminek beérkezése után a bank kiadja a törlési engedélyt.

Mennyi ideig tart az elidegenítési és terhelési tilalom törlése a földhivatalban?

A földhivatal általános eljárási ideje 30 nap a kérelem és a törlési engedély beérkezésétől számítva. Ha az ügyfél vagy az eljáró ügyvéd soron kívüli eljárást kér (ingatlanonként 16 000 Ft külön díj megfizetése mellett), a földhivatal törvényi kötelezettsége 8 munkanapon belül meghozni a törlési határozatot.

Bejegyezhető-e újabb hitel vagy jelzálogjog a tilalom fennállása alatt?

Kizárólag akkor, ha a már bejegyzett tilalom jogosultja ehhez előzetesen és írásban hozzájárul (ranghely-hozzájárulási nyilatkozat). Pénzintézetek ritkán járulnak hozzá ahhoz, hogy mögéjük más bank jelzálogjoga kerüljön bejegyzésre, kivéve ha felújítási hitelről vagy állami kiegészítő kölcsönről van szó.

Mi történik a CSOK miatti tilalommal, ha 10 éven belül költözni szeretnék?

A 10 éves állami tilalmi idő alatt a költözés kétféleképpen oldható meg: fedezetcserével (amikor a CSOK támogatást és a tilalmat átjegyzik a vásárolt újabb ingatlanra), vagy a támogatási összeg és annak kamatainak önkéntes visszafizetésével a Magyar Államkincstár felé.

Illetékköteles-e vagy díjköteles az elidegenítési és terhelési tilalom törlése?

A törlés nem illetékköteles, de igazgatási szolgáltatási díjhoz kötött. 2026-ban a földhivatali törlési díj (változásbejegyzési díj) 10 600 Ft ingatlanonként. Ha soron kívüli ügyintézést is kérsz, az további 16 000 Ft-os díjat jelent. Bizonyos állami támogatások törlése esetén jogszabályi díjmentesség állhat fenn.

Mit jelent a széljegy a tulajdoni lapon a törlési eljárás alatt?

A széljegy azt jelzi, hogy a törlési kérelem beérkezett a földhivatalhoz, és annak érdemi elbírálása folyamatban van. A széljegy biztosítja a rangsort: a széljegyzés napjától kezdve a törlési kérelem megelőzi a későbbi beadványokat, védve az eladó és a vevő jogait.